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星辉主管首批集中供地能不能为杭州楼市去去火?33300

导读: (星辉主管:33300)尽管从土地限价情况来看,一二手倒挂的问题仍然存在,但不可否认,集中供地也有缓解住房供需矛盾及为“高烧”楼市降温的目的。

距离发布首批集中供地出让名单一个月,5月7日,杭州拉开为期两天的“抢地”大戏帷幕。

据悉,本次杭州共推出57宗涉宅用地,总出让面积约4533亩,合计总建筑面积约757万平方米,起始价935亿元。7日,被推上房企争食餐桌的是来自钱塘新区的7宗宅地、萧山区的12宗宅地及主城区的13宗宅地。

持续高热的杭州向来是房企们的必争之地,因此,在正式开拍之前,就已有20宗地块溢价率封顶,浦乐、东新、宁围、大学城北等地块报价一次封顶,超45宗地块提前产生报价。

对开发商来说,全年能瓜分多少杭州市场份额或许成败在此一举,而对于杭州的土地市场来说,或许也将创下两天拍地破千亿大关的记录。

那么,在新房库存吃紧、一二手房价严重倒挂之下,这场土拍“及时雨”究竟能够在多大程度上降低楼市热度、解渴购房者呢?多位业内人士表示程度有限。 

01

32宗地揽金716.69亿  本地房企成大赢家

5月7日,首批被摆上货架的32宗地块集中出让,出让起始总金额569.1亿元,最终以716.68亿元成交。从土拍结果看,2宗地底价成交外,23宗地块触顶,7宗地未触顶,市场活跃度较高。

其中,钱塘区7宗地总出让金额148亿元,萧山区12宗地总出让金额172.43亿元,主城区13宗地总成交金额396.24亿元。

杭州土拍的政策是先竞价,达到30%溢价率时转竞自持比例,竞自持比例100%后竞养老住房面积。今天的土拍中,多个地块在到达30%顶价后进入竞自持阶段,其中建发地产竞得拱墅区地块需自持38%,创下“双限”以来,自持比例的新高。滨江、融信、融创、祥生、宋都、龙湖、等多个房企所竞得地块自持比例均超过10%。

今日土拍中,融信+滨江联合体成为当之无愧的最大赢家,合计斩获4宗地,总价172.5亿元,此外融信单独斩获3宗地块,总价56.02亿元,滨江单独斩获1宗,总价10.07亿元。8宗地块合计土地出让金238.60亿元。

值得注意的是,杭州主城区江干区思四堡七堡单元的两宗地块,由融信+滨江合计129.23亿元联合摘得,溢价率29.77%,楼面价超4.4万元,且自持比例为17%。

此前在广州、重庆等多个热点城市收获颇丰的融创,在今天上午萧山区的土地竞拍中,再次展露硬实力,以126.95亿元斩获4宗地块,据统计,自本轮集中供地出让以来,融创已合计出资439亿元将近30宗地块收入囊中。

如此一来,融信&滨江、融信、融创成交金额占首日32宗住宅用地成交总金额的49.7%,接近总成交额的一半,除一线品牌房企外,宋都、兴耀、中天、宝业、新丝路、博策等本地企业也同样有所收获。

随着今日杭州集中供地上半场落幕,万科、龙湖、保利等品牌房企均仅收获一宗地,相比于其他城市央企国企唱主角而言,杭州土地市场无疑是区域房企的天下。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,这恰恰说明区域深耕型房企在土地集中供应下的优势,区域性的聚焦使得以往的项目经营成为它们的经验积累,这比对本土房产市场不够了解的“门外汉”更胜一筹,在日后的产品设计以及发挥上也能获得更多的认可。

严跃进认为,这也正是在向我们传播出一个信号:未来他们的出手可能不再是全面扩张,更多的是深耕自己所熟悉的区域。

90度地产从今日如愿斩获土地的某房企处了解到,目前其拿地策略为以杭州大本营为主,把资金聚焦于杭州市场,获得充足土储后再考虑在其他城市拿地。

但整体来看,集中供地似乎并没有分散房企争抢的火力,根据企业报名举牌结果,报名家数在30家以上的,合计11宗,占比19%,包括浦乐、双浦、运河、杭氧、华丰等热门地块,而在今日成交的萧山科技城地块,更是达到35+家,TOP50房企几近占了一半。

20-30家房企参拍的地块,合计11宗,占比19%,包括东新、四堡七堡、祥符、宁围、世纪城等核心地块。

而从开发商维度来看,参拍宗数20以上的合计15家,包括绿城、滨江、融创、金地、阳光城(000671,股吧)、龙湖、华润、招商、保利等实力品牌房企。 

02

一二手房价倒挂明显 供求关系难根本改善

其实,被“高虐”的不止房企,购房者的焦灼也存在已久。

近几年,“万人摇”成为杭州楼市难以摆脱的标签和杭州购房者挥之不去的梦魇。这背后是大量购房需求和供给不均衡之间的矛盾,以及一二手房价格倒挂带来的套利空间的共同发酵升温,让本就处于供求比低位的城市长期“一房难求”。

当下杭州楼市一个明显的特征是,一二手房差距的加大。部分板块一直未动的新房限价,已经与实际市场价格(二手房价格)形成巨大的价格差距。

“纹丝不动”的限价逻辑,牢牢锁定了这些板块新房市场的价格,而旺盛的购房需求,以及投资投机需求,转而把二手房价格不断推高。

从新房限价来看,毛坯限价均价最高的区域为下城区,平均毛坯限价均价为38167元/平方米,毛坯限价均价最低的区域为萧山区,平均毛坯限价均价为24568元/平方米。据贝壳研究院统计,杭州下城区二手房成交均价40624元/平方米,萧山区为35145元/平方米。

而从此次集中供地来看,部分板块一二手房依旧存在巨大价差,以钱江世纪城为例,此次“集中供地”中挂牌的世纪城核心区块单元SJC0209-06地块,新房精装限价依旧为47000元/平方米。

与其一路之隔的融信保利·创世纪,二手房主流挂牌价已经达到8万-10万元/平方米,若参考这一挂牌价,两者价差可以达到3.3-5.3万元/平方米。

未来科技城挂牌一宗绿汀路TOD综合体地块,住宅部分精装限价36100元/平方米,与其直线相距约500米的阳光城·未来悦二手房挂牌价在6万元/平方米左右,价差达到2万元/平方米以上。

尽管从土地限价情况来看,一二手倒挂的问题仍然存在,但不可否认,集中供地也有缓解住房供需矛盾及为“高烧”楼市降温的目的。

按照按照6到7个月的建设周期来算,预计首批集中出让的土地会在今年11到12月会集中上市,那么届时这批房源上市是否会改变杭州楼市供求关系?

“从这组数据可以推算,每年杭州都有10万到15万人买不到新房,而这个滚动关系会一直持续。所以不论是杭州5月的首批集中供地,还是第二次、三次集中供地,供地总量是不变的,出让后即便是集中上市也只能改变某个季度或某几个月的供求关系,本质上每年的供求关系不会改变。”该自媒体创始人称。 

严跃进认为,调整供需关系的效果有限,这一观点也得到了杭州本地某自媒体创始人的认同,他表示,从近5年走势来看,每年杭州新房每月成交大约1万到1.5万套,二手房成交大约为月度1万套,目前杭州“悬浮在空中的房票”总量大约为17万张。同时,每月因为新增的社保或户口又会增加几千张“房票”,经测算后,每年会新增约10万张“房票”,而每年杭州新增的新房套数在10万到20万套之间。

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