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恒达注册中国城市化33300处于加速期 “十四五”期间有望开征房产税

导读: (恒达注册:33300)2020年,新冠肺炎疫情肆虐,但是中国经济的韧性凸显。房地产作为经济发展的“稳定器”和“压舱石”,表现超出预期。“十四五”期间,房地产行业的风险作为现阶段金融风险方面最大的“灰犀牛”之一,如何抑制房地产泡沫风险、促进市场平稳健康发展,成为了

  2020年,新冠肺炎疫情肆虐,但是中国经济的韧性凸显。房地产作为经济发展的“稳定器”和“压舱石”,表现超出预期。“十四五”期间,房地产行业的风险作为现阶段金融风险方面最大的“灰犀牛”之一,如何抑制房地产泡沫风险、促进市场平稳健康发展,成为了社会各界热议的焦点问题。

  在12月21日举行的《中国住房发展报告(2020-2021)》发布会上,中国社科院财经战略研究院院长助理、研究员倪鹏飞认为,在加快房地产市场基础制度和长效机制建设方面,应当以开征房产税带动长效机制的建设,尤其是在一些热点城市和“炒房”屡禁不止的城市,率先加快试点房产税。他表示,中长期来看,中国要争取在“十四五”期间能够开征房产税。有些人担心征收房产税会带来市场的波动,这个问题可以通过有效的制度设计和系统方案来避免,比如先征交易税,再用20年的时间就可以达到全覆盖。

  中国社科院财经战略研究院院长何德旭在发布会上表示,2020年中央经济工作会议提出,要整顿租赁市场秩序,规范市场行为,对租金水平进行合理的调控。中国住房租赁市场发展不规范,在近期体现为一些行业乱象,如“蛋壳”暴雷事件,严重损害了租客、房东的利益。“未来要重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,规范发展长租房市场,从供给端发力,来解决问题。在土地方面,中央经济工作会议提出,土地供应要向租赁住房建设倾斜,意味着国有和民营企业都应该发挥作用。”


  参与讨论的专家学者建议,当前中国城市化仍然处于加速期,要坚持房地产调控不动摇,把握好调控节奏,完善“一城一策”的全国市场监管体系,还要完善全国住房、土地、金融等数据库以及监测制度。短期内,可以考虑推广构建省内一体化联网调控体系,强化省级监管责任,再逐步过渡到对城市群的协同调控,或者是跨区域的协同调控。


  2020年中国住房市场呈现“V”型反转

  “2020年房地产市场有一个重要的亮点,就是在受到疫情冲击的情况下,住房销售又创了新高。房地产投资经历了从骤降到稳步恢复性增长的过程,经历了‘V’型过程。因此,住房市场的稳定对中国经济社会发展的稳定起到了十分关键的作用。租赁市场相对于销售市场来说,受疫情冲击较大,恢复比较慢,城市层级性分化比较明显。”倪鹏飞在发布会上说。

  尽管业内人士普遍认为,2020年房地产市场恢复基本符合预期,对“六稳”“六保”的实现发挥了关键性作用,但不可否认的是,行业发展的隐忧依然存在,一些制度性的难题还没有根本性的解决方案。

  倪鹏飞举例称,目前,炒房子的现象还没有被完全控制住。另外,中央政府、地方政府和市场主体等各方也存在着博弈,这导致了总体稳定情况下的局部波动。总体来看,中央宏观的房地产调控政策定力比较强,所以保证了市场的相对平稳,但是有博弈,所以总是有波动。这个趋势在未来一年仍然会保持。

  展望2021年和“十四五”期间的房地产市场发展,倪鹏飞认为,2021年有望延续平稳。全年住房价格的增幅可能还是在5%左右,销售有可能还创历史新高,但是受到资金监管的影响,投资增速有所放缓。总体上看,“十四五”期间具有结构性的机会,一方面有过剩,另一方面还存在着潜力。从时间上来看,原来预计2025年会出现销售增长的拐点,现在看有可能提前,原因是过去几年的销售连续创下了历史新高,这样的销售过猛导致了拐点可能会提前到2025年之前,也就是在“十四五”期间这个拐点都有可能会出现。

  社科院此次公布的数据显示,2021年第三季度,中国居民住房贷款已经超过36万亿,60%的家庭债务几乎是全部依靠工资性的收入,由此带来的居民偿债压力不容忽视。

  怎么解决偿付压力大的问题?中国社科院财经战略研究院副研究员高广春提出了三个“可”:可支付交易、可偿付债务和可救助机制。可支付交易,就是通过一些具体的措施,比如立法保障、政策救济、多元化的参与,最大程度为居民提供可支付的住房。可支付的债务,就是要维持居民债务偿付的稳定性和持续性,一是稳定居民的收入;二是采取适当政策措施,比如减免收入税、物业税等;三是住房公积金贷款的政策调整,主要还是应该面向中低收入群体,对中高收入的群体应该有一些限制,甚至是禁止。可救助机制的意思就是,在居民债务无力偿付的情况下,提供公共救助机制,让居民的债务偿还能力有所改善。很重要的一个有效措施就是要尽快出台《个人破产法》,在居民债务偿还不了的时候,提供一个经济降落伞的机制。

  建议在“炒房”屡禁不止的城市试点房产税

  近年来,为了促进房地产市场的平稳健康发展,中央提出“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期。为了提高调控水平、保持房地产调控的战略定力,中央经济工作会议还提出“全面落实因城施策”、“因地制宜、多策并举”等。

  倪鹏飞建议,“十四五”期间,住房规划一定要把住房空间规划作为一个重要维度,统一做规划的时候应该以都市圈为基本单位,包括房地产调控、监控、公共服务、基础设施建设,都应该以都市圈为基础。以深圳为例,房地产市场之所以这么热,是因为土地有限,在一个城市的范围内解决不了,如果在都市圈里面可能就有很好的解决方案。全国的很多中心城市、热点城市都有这样的问题,这就需要机制性的设计。

  在加快房地产市场基础制度和长效机制建设方面,倪鹏飞认为,应当以开征房产税带动长效机制的建设,尤其是在一些热点城市和“炒房”屡禁不止的城市,率先加快试点房产税。他表示,中长期来看,中国要争取在“十四五”期间能够开征房产税。有些人担心征收房产税会带来市场的波动,这个问题可以通过有效的制度设计和系统方案来避免,比如先征交易税,再用20年的时间就可以达到全覆盖。

  针对房地产调控政策,中国社科院财经战略研究院副研究员李超建议,首先,保持限购限贷、限价限售政策的调控定力,夯实地方政府的主体责任。把房价收入比高预期的城市纳入常态化监测体系,把房地产市场的运行质量纳入地方政府年度考核的指标。如果一个城市的房价月度环比涨幅高于1%,并持续一个季度,可以纳入预警体系和约谈指标。其次,建立网签系统的群众联网。推进以城市群为基础的联网,包括调控模式和联动模式,争取在下一个周期内巩固这个机制。再次,统筹新房和存量房市场的运行规律。今年很多地方的调控问题可能在于新房和二手房的价格倒挂现象,需要在今后调控过程中引起重视。最后,增加投资投机性需求的购买难度和持有成本,进一步压缩其获利空间。

  如何建设租购同权、租购并举的住房制度?

  2020年以来,积极培育租赁市场、发展政策性租赁住房成为了新的热点。“十四五”规划《建议》提出,有效增加保障性住房供给,完善土地出让收入分配机制,探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房,完善长租房政策,扩大保障性租赁住房供给。

  12月21日召开的全国住房和城乡建设工作会议指出,明年将大力发展租赁住房,解决好大城市住房突出问题。加强住房市场体系和住房保障体系建设,加快补齐租赁住房短板,解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。

  会议提出,扩大保障性租赁住房供给,做好公租房保障,在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。规范发展住房租赁市场,加快培育专业化、规模化住房租赁企业,建立健全住房租赁管理服务平台。整顿租赁市场秩序,规范市场行为。

  《中国住房发展报告(2020-2021)》课题组成员姜雪梅在演讲中表示,应当建立保障房的追溯监管管理制度,积极发展保障房的二级市场,提高保障房资金效用和利用效率。政府应该建立一个平台,把保障房作为一个公租房再出租给有需要的新市民,租金低于市场价,不仅具有保障功能,而且能够实现资源的有效配置。

  姜雪梅建议,要通过市场化路径和保障路径解决新市民的住房问题,国民义务教育应与房产证脱钩,实现国民义务教育的均等化,促进租购同权、租购并举的住房制度建设,促进社会的稳定发展。

  中国人民大学商学院教授况伟大认为,目前中国住房的买卖市场,包括调控政策,还是相对完善、规范的,但是租赁市场发展不太规范。因此,中国需要加大在住房租赁市场方面的培育、规范和支持力度。

  “租赁市场对中低收入者,特别是对新市民而言具有特别重要的意义,因为中低收入者可能买不起房,但是租得起房。更重要的意义是,无论是高收入者,还是低收入者,都面临职住平衡的问题,解决职住平衡也需要租赁市场的发展。目前,中国租赁市场发展比较弱,主要是因为住房租赁机构的回报率比较低,可能只有2%、3%,这导致很多的住房租赁机构选择去搞投资、搞金融,推出一些租赁贷或者类似的产品,来获取比较高的回报率,这样的业务风险是比较高的。因此,未来怎么规范租赁市场的发展,是中国住房市场的一个重要的趋势。”况伟大说。



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