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星輝平台方直集团递表 一家发债利率11%的湾区房企逐鹿港交所33300

导读: (星辉平台:33300)而去年伊始,官网公开招聘多个要求有IPO经验的职位,土地市场频繁拿地,公司架构股权变更,以及引进明星经理人,外界一度以为这家惠州起家的房企即将开启上市征程。

  而去年伊始,官网公开招聘多个要求有IPO经验的职位,土地市场频繁拿地,公司架构股权变更,以及引进明星经理人,外界一度以为这家惠州起家的房企即将开启上市征程。

  据悉创始人陈专也曾不止一次在内部会议中提到,方直一直致力于方直环境和方直地产的上市。

  但踏入2021年数月以来,迟迟未见上市动作。有消息称,如今不少中小房企上市受阻,审批严,方直或有可能放弃上市。

  锤子落地,4月21日深夜,方直发展集团递交了一份超624页的招股书,向上市之路踏出了第一步。

  重仓湾区

  方直集团成立于1998年,最初的主营业务是房地产装修以及园林设计施工,直至2006年正式在惠州进军房地产业务。

  创始人陈专是广东阳江阳西县上洋镇人,据悉其十分崇敬宋卫平,在公司内部也曾明确提及品质上学习绿城;加之以装饰、园林设计起家,方直在发展初期凭借园林特色及产品品质,在惠州迅速站立脚跟。

  2011年,方直在惠州入市多个高端项目、刷新销售记录,如方直珑湖湾以超出市场2000元/平方米的高价入市但仍颇受市场买单,一时风光无两。

  直到2014年调控来临,惠州市场下行,重仓的方直遭遇了发展以来的第一个坎。

  陈专意识到了危险,一方面出售项目,回笼资金,另一方面迅速调整战略布局,将鸡蛋放在不同篮子里。自2015年起,方直确立深耕粤港澳的战略,将触角从惠州,延伸至广州、深圳、阳江、东莞、佛山等地。

  从招股书看,方直现业务活动主要集中于大湾区经济圈各地,尤其是大湾区内一线、二线及精选三线城市的核心区域。截至2021年1月31日,方直集团拥有由43个项目,共覆盖广东省11个城市,土地储备总量的总建筑面积约为430万平方米。其中四个项目乃通过一家联营公司开发。

  观点地产新媒体查阅获悉,其中大本营惠州仍占据过半项目,开发项目数量为24个,土地储备为133.78万平方米;位列第二的是佛山,开发项目5个,土地储备116.58万平方米。

  按土储比例看,目前大湾区占据方直总突出的85.9%,其他地区涉汕尾、阳江也均位于广东省内。土储前五名的城市分别为惠州、佛山、中山、深圳及广州。

  方直于招股书中披露,截至2021年1月31日,其开发中的物业开发项目中应占的已规划总建筑面积约为160万平方米,持作未来开发的物业开发项目中应占的估计总建筑面积约为230万平方米。方直称,相信项目组合及地理位置优越的土地储备将有助于业务的持续增长。

  除物业开发及销售外,方直集团的业务板块还包括商业物业投以及室内装饰服务两大板块。其中,截至2021年1月31日,方直于商业物业组合的投资中14个物业开发项目的总建筑面积为254751平方米。

  但可以看到,上述两项业务在方直的营收里比例很小。截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度,方直集团的收益分别为30.45亿元、33.59亿元及31.52亿元,其中物业开发及销售均占到了接近98%的水平。

  虽营收增长不大,但近三年方直集团同期的利润分别录得2860万元、2.38亿元及2.88亿元;毛利分别略的8.25亿元、14.09亿元及11.97亿元元,同期的毛利率分别为27.1%、41.9%及38.0%,毛利率水平居于行业中上。

  销售规模虽招股书并无披露,但据观点指数榜单监测,近三年来方直的销售增幅并不大,均在250亿元左右。2020年,方直首次破300亿门槛,录得全口径销售额306亿元,位列观点指数·2020中国房地产销售TOP100的第94名。

  连TOP15的中大型房企都传被融创收购,“方直们”如今的处境如何呢?

  上市囧路

  在创始人陈专的规划里,方直是要往上市征途走的,这也意味着,这家规模两三百亿的企业一定不甘于现状。

  若回过头来看,方直这一波上市准备可分为若干个步骤。

  其一便是囤粮以备冲刺规模。据观点地产新媒体了解,2020年方直在公开市场的出现频率远高于以往,全年分别在佛山、阳江、广州、珠海、惠州等地斩获项目。据其官网公示信息,2020年,方直通过招拍挂新获7宗地块,将新增供货300亿元。

  这一举动更是被外界视为方直寻求IPO的“铁证”。除了在IPO环节上招聘专业人才,方直也在营销、财务各个层面招揽房企职业经理人。

  其二则是招兵买马,尤其是专注IPO方面。早在2019年8月,方直集团在官网及招聘网站中挂出多个要求有IPO经验的职位,其中诸如高级财务经理,要求全面负责IPO财务战略制定、战略投融资的估值、定价、交易安排及相关管理工作;法务职位则负责对接集团IPO上市相关法务工作。

  如2020年初就有内部消息称,广州资深业内人士罗江海已入职方直,担任方直集团副总裁兼广佛总经理。在招股书中也可窥见罗江海位列高管团队名单中:其自2019年10月加入方直担任上述职位,并于2021年1月22日获任为方直执行董事兼副总裁,主要负责长江三角洲区域的整体管理。

  过往,罗江海曾在恒基兆业、路劲(10.520.000.00%)、中惠熙元、奥园等房企担任高管职位。

  而在今年3月初,更有确切消息称,从禹洲离开的许珂已入职方直集团任总裁一职。许珂同样为颇有经验的明星经理人,在万科有着近10年的工作经历,此后履职阳光城、泰禾、禹洲等上市房企,多负责投资运营及营销。

  对于房地产企业而言,规模做大的标志之一就是引进高管,因为当实现规模跳跃的时候,原有的管理架构、人才结构、管控体系等也会呈现出一定的不适配。许珂,于方直而言或许正是那个新的领头人物。

  然而,在此次的高管团队中尚未看到其身影,这也可能是因为招股书资料更新日期的缘故。

  看似方直已为资本征途铺好路,但从招股书600余页资料中,这家中小房企或许还面临了一定的资金窘境,这或许也是融资与负债红线下基于寻求上市的症结。

  观点地产新媒体了解,2018-2019年,方直集团的现金及现金等价物分别为6.94亿元、3.53亿元以及9.19亿元;这期间,其未偿还银行及其他借款总额则分别由62.53亿,进一步增加至78.78亿元、95.71亿元,其中一年内需要偿还的借款总额为13.81亿元、24.27亿元、40.39亿元,显然难以覆盖债务。

  据此计算,截至2020年底,方直集团的现金短债比仅为0.23。

  方直集团也于招股书中表示,其未偿还银行及其他借款总额增加主要是由于作为业务扩张的一部份,期内公司加强了土地收购力度。

  截至2018年、2019年与2020年12月31日,方直集团的资本负债比率分别为668.3%、738.6%与231.4%,处于高位;此外,利息覆盖率从2019年的198%降至2020年的106.4%,仅达到基本覆盖。

  更需值得注意的是,方直的融资成本远高于同行。

  据悉,方直集团主要通过包括银行贷款、信托融资及其他融资筹集资金。截至2018年、2019年及2020年12月31日,方直集团银行及其他借款总额的加权平均实际利率分别高达11.2%、11.5%及11.1%。

  高融资利率相应也侵蚀了企业的利润,从融资成本金额看,2018-2020年方直录得融资成本1.28亿元、2.58亿元以及1.58亿元。

  这一局面直到2021年上市临门一脚,仍未有太大改变。观点地产新媒体查阅获悉,截至2021年2月28日,方直集团今年还订立两项信托融资安排,本金总额为约5.73亿元,两项信托融资协议的年利率高达10%至15%。

  寻求资金,尤其是便宜的资金,或许是方直的上市目的所在。

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