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风暴招商违规频发、业绩亮眼 "双面金地"折射房企发展之痛33300

导读: (风暴招商:33300)作为一家常青树式的样板级房企,金地在过去一年中,给我们展现出截然相反的双面形象:一边是光鲜亮丽的经营业绩,一边是频频出现的违规事件。

  作为一家常青树式的样板级房企,金地在过去一年中,给我们展现出截然相反的双面形象:一边是光鲜亮丽的经营业绩,一边是频频出现的违规事件。

  4月19日,金地集团(11.890-0.27-2.22%)召开2020年度业绩发布会。用董事长凌克的话来说,交出了一份亮眼的答卷。

  金地在业内素以经营稳健著称,其最新年报中不乏亮点:销售业绩大幅增长、三道红线全部达标、盈利能力虽然持续走弱,但毛利率仍高居行业前列……

  金地集团1988年创立于深圳成立,早年与万科、保利地产(14.120-0.09-0.63%)、招商地产并称“招保万金”,被誉为地产界四大龙头股;在地产信息服务商——克而瑞2020年房企销售排行榜上,金地以操盘金额2384亿高居行业第11位。

  不过,在光鲜业绩的背后,金地过去一年来违规频发:因违规拍地被苏州市禁入三年、深圳项目因虚假宣传被判赔业主7400万、最近在广州又因虚假违法广告被处罚款92万……让业界侧目。

  房地产下半场,随着市场竞争加剧、行业监管收紧,以违规来拼业绩的房企,屡见不鲜,但此类房企均是业内中小企业。金地作为行业常青藤,却集光鲜业绩与违规痼疾于一身,而且两方面表现都很突出,值得深思。

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  A面金地:违规频发影响头部房企形象

  先看金地的A面。一年以来,金地屡因违规被罚,与头部房企的品牌形象,形成极大反差。

  去年4月,金地就因大幅下调公司债利率而引发舆论风波。从公开报道看,金地4月20日单方面将旗下“18金地03”公司债券票面利率,从5.29%调降至1.5%,比银行定期存款利息还低0.05个百分点。此举不但引发投资者不满,而且上交所很快发出监管工作函,监管部门也对有关人员进行了约谈。面对舆论风波和监管压力,金地于4月28日发布公告,维持利率不变,并就事件造成的不当影响深表歉意。

  调息风波过后,金地又曝出违规拍地丑闻。2020年6月11日,苏州市自然资源和规划局连发4条公告,通报8家违规参与地块竞买的房企,其中就包括金地旗下杭州金地自在城房地产公司全资控股的两家公司。

  通报显示,2020年4月9日,这两家公司同时参与竞买“苏地2020-WG-18号”国有土地使用权,违反了“由同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买”的规定,被苏州市自然资源和规划局处理,遭致“三年禁入”的重罚。

  然而,重罚也没有在集团内部敲响警钟。金地旗下深圳项目很快又因涉嫌虚假宣传而陷入维权官司。

  据报道,金地深圳某项目的样板房和宣传资料,显示“别墅包含地下负一层及夹层”,但业主收房后却被认定为违法建筑,强制拆除。多位业主告上法庭,法院裁定金地赔偿业主7400万元。

  而金地遇到业主的正常投诉,处理手段也令外界大跌眼镜。去年9月1日,东莞住建局发布《关于物业服务企业涉黑涉恶有关情况的通报》,通报金地物业东莞分公司被业主投诉后,竟然以喷油漆、敲碎车玻璃、扎车轮胎、殴打、语言胁迫等方式,对多名维权业主进行打击报复,共有7人分别被判处寻衅滋事罪。

  “涉黑涉恶”这顶大帽子,与苏州“三年禁入”的重罚,都让金地这块金字招牌失色蒙尘,但仍然未能挡住旗下项目继续虚假宣传。

  就在金地2020年年报发布前不久,广州市场监督管理局公布2021年第一批虚假违法广告典型案例,金地旗下广州市东凌房地产开发有限公司赫然在列。

  据通报,该公司为销售“金地·香山湖”楼盘,通过微信公众号、项目沙盘、宣传板、样板房等载体发布广告,声称项目“20分钟直达广州白云机场(12.930-0.11-0.84%),30分钟直达广州天河等中心”“80%植被覆盖率的天然氧吧,每天释放高达1.2万个/cm负氧离子,是广州市区负氧离子含量的10倍”“实用空间高达五层,买三层送两层”。这些内容违反有关规定,构成发布虚假违法房地产广告行为,广州市增城区市场监管局作出行政处罚,罚款92万元。

  东凌公司2020年营收31.8亿元,净利润高达7.7亿元;然而自去年5月以来,先后被行政处罚十余次,今年2月还被增城区人民法院列为“被执行人”,执行标的108.82万元。

  面对旗下公司过去一年来多发的违规事件,金地内部人士回应风云地产界时称:对于个别项目出现的问题,公司高度重视并及时责令相关单位整改。据该人士透露,作为一家公众上市公司,金地十分重视合规工作,已制定《金地集团合规手册》,指导和帮助各区域、城市公司尤其是新城市(22.830-0.36-1.55%)公司进行合规建设和培训。

  风云地产界查询发现,《金地集团合规手册1.0版》早就见于公司2019年度社会责任报告。这说明,金地经营中的违规问题由来已久,集团层面也已经出手整治,但从去年以来的违规情况来看,执行并不到位。

  风云地产界就合规手册继续询问,集团对违规行为有哪些具体惩处措施?有没有根据新问题、新形势、新要求而推出新的升级版?但截至发稿时,金地方面未予回复。

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  B面金地:光鲜年报呈现三大亮点

  违规频发的金地,成绩单还是很不错的,这是金地的B面。风云地产界发现,金地年报有三大亮点。

  首先是持续增长的经营业绩。

  年报显示,金地全年累计实现签约面积1194.8万平方米,同比增长10.73%;签约销售金额2426.8亿元,同比增长15.23%。在新冠疫情影响下,去年全国商品房销售17.36 万亿元,同比增长仅8.7%。相比之下,金地15%的增速大幅领先行业水平,在同等体量房企中表现不俗。

  其次是稳健的财务指标。

  截至2020年末,金地剔除预收账款后实际资产负债率为68.51%;净负债率为62.53%;现金短债比为1.21倍;三项指标均在“三道红线”要求以内。正是基于如此稳健的财务,董事长凌克在业绩会上高调宣示,金地财务指标历史上从未突破“三道红线”,始终保持在绿档公司行列。

  虽然没有碰撞融资红线,但金地的债务压力并不轻。从年报可知,金地去年新增负债551.2亿元,截至报告期末,合计负债达到3075.9亿,资产负债率76.58%,同比增加了1.18个百分点。其中,有息负债新增182.43亿,达到1130.01亿元,全年利息支出合计57.49亿元。

  金地的净负债率也在持续攀升,由2018年末的57.36%,增至2019年末的60.24%,去年末再增至62.53%,在全行业调减杠杆的背景下,金地逆势上行。

  对此,金地管理层在业绩会上表态,公司将在管控要求的指导下,合理管控负债规模的增长,债务增速会控制在15%以内。

  最后是强悍的盈利能力。

  年报显示,金地2020年实现营业收入839.82亿元,同比上升32.4%;而归属于上市公司股东的净利润103.98亿元,同比增长3.2%,但是,两个数据对比,存在增收不增利的情况。

  反映在利润率这一核心盈利指标上,金地房地产业务去年结算毛利率33.56%,比上年同期41.26%降低7.7个百分点;集团净利率12.38%,也较去年同期15.93%下降了3.5个百分点。

  盈利能力走低是房地产近几年来的一个行业性趋势。金地虽然毛利率大幅下降,但不可否认,其30%以上的盈利能力,放在全行业内还是非常强悍的。

  金地利润率下滑,与其合作开发的扩张模式有关。有别于其它房企以“高杠杆、高周转”冲规模的双高模式,金地偏爱引入合作伙伴,共同出资开发,而且有意将权益比例控制在较低水平。

  据统计,2015-2019年,金地新增土地储备权益占比没有一年超过50%。这虽然可以分散拿地风险、降低财务标杆,但权益比例长期偏低,则会削弱公司盈利能力。

  有鉴于此,董事长凌克曾公开表示,合作开发是暂时的被动选择,公司希望未来权益投资占比提高到50%+。但从年报来看,金地集团去年共拿地116宗,总投资额约1350亿元,权益投资额约697亿元;公司新增土地储备约1657万平方米,其中权益储备约813万平方米,占比49%,仍然没有超过50%。

  对此,金地内部人士在回复风云地产界时强调,公司总土地储备的权益占比已经提升。金地给出的数据显示:2019年总土储约 5233 万平方米,其中权益土储2802 万平方米,占比53.5%;2020年末总土储6036万平方米,其中权益土储约3203万平方米,占比53.1%。

  至于盈利能力,这位内部人士认为公司利润率仍处于行业较好水平,而且目前大部分在售项目利润率较好,未来会从择优投资、精益运营、加快周转水平等多个方面着手,努力提升整体利润表现。

  违规频发,业绩亮眼!“双面金地”折射出当前房企的发展之痛,也是行业生态的真实反映。

  前些年,中国煤炭行业安全事故高发时,监管层曾厉声疾呼:中国不需要带血的煤炭。这句话也适用于今天的房地产业,尽管房企经营环境日趋严峻,但头部房企应该做好表率,不应用违规来拼业绩。

  业界期待,在杜绝违规事件、维护头部房企品牌形象、领军地产行业方面,金地未来可以做得更好!

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