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风暴注册30天四高管辞职、ROE-2%投资损失12亿 大悦城千亿目标何去何从?33300

导读: (风暴注册:33300)2021年4月16日晚间,大悦城控股集团股份有限公司(下称大悦城,000031.SZ)发布公告称,因工作调整原因,其董事、副总经理李晋扬辞职。

  30天四高管辞职!ROE-2%投资损失12亿,大悦城(3.820-0.03-0.78%)千亿目标何去何从?丨财报AlphaGo

  大悦城2020年仅完成694亿元销售额,较上年下降2.37%,距其此前提出的“千亿目标”计划亦差距较大

  短短一个月时间四位高管辞职,管理层大换血背后是业绩不佳,还是销售目标未达成?

  2021年4月16日晚间,大悦城控股集团股份有限公司(下称大悦城,000031.SZ)发布公告称,因工作调整原因,其董事、副总经理李晋扬辞职。而在此之前的3月16日、3月25日,该公司时任董事长周政、董事姜勇、总经理助理周鹏,因工作发生调任等原因,相继辞职。周政辞职后,由伟担任该公司董事长。换言之,短短一个月内,大悦城高管“换血”四人,不免引起外界关注。

  《投资时报》研究员注意到,2020年大悦城实现营收384.45亿元,同比增长13.76%;实现归母净利润-3.87亿元,同比下滑118.88%。这也是其自2019年重组后,首次出现归母净利润亏损。此外,该公司2020年仅完成694亿元销售额,较上年下降2.37%,距其此前提出的“千亿目标”计划亦差距较大。

  值得注意的是,大悦城销售项目多是非100%权益,截至2020年末,其新增的土地储备项目权益比例也多在30%至60%之间。同时,2020年大悦城少数股东损益为15.1亿元,少数股东净资产收益率(摊薄)为5.53%,首次高出上市公司股东ROE。

  《投资时报》研究员注意到,2020年该公司投资收益为-12.17亿元,其中,对联营和合营企业的投资收益为-13.69亿元。Wind数据显示,如若加上2018年、2019年其对联营和合营企业的投资损失,大悦城已累计投资损失27亿元。而其他应收款中,前五名合计金额为91.78亿元,占其他应收款的38%,位列前三的其他应收款方账龄均为两、三年,但坏账准备存在较大差异。

  时至三年“破千亿”的最后一年,2021年大悦城能否达成目标,不仅需提升销售力度,还需再塑内力。

  截至2021年4月22日,大悦城股价收盘于3.85元/股(不复权,下同),较2020年的6.49元/股高点下挫四成,总市值165亿元。

  距千亿目标尚有距离

  公开资料显示,2019年,中粮地产(集团)股份有限公司(下称中粮地产)通过发行股份完成对大悦城地产有限公司(下称大悦城地产)的资产重组。重组完成后,中粮地产和大悦城地产的核心业务进行融合,自此,新公司“大悦城”诞生。

  作为中粮集团旗下的地产平台,彼时,大悦城曾提出“三年销售型业务签约破千亿”的目标,但重组完成后,两年过去,其“千亿目标”并未实现。

  数据显示,2019年,大悦城全年实现全口径签约金额710.82亿元。时至2020年,其销售额不增反减,录得全口径销售额为694亿元,同比下降2.37%。

  值得注意的是,在今年3月30日业绩说明会上,大悦城管理层再次重申,2021年全年千亿销售目标不变。事实上,大悦城不缺货值。据年报数据显示,截至2020年12月31日,其土地储备可售货值约2460亿元。但若想完成“千亿目标”,大悦城或存不小压力。

  年报显示,截至2020年末,该公司销售项目共有128个,其中,拥有100%权益的项目27个,非100%权益比例的项目101个。在这101个项目中,除了北京京西祥云权益比例为99.82%、成都中粮武侯瑞府为96.75%、天津中粮大道和南京颐和南园均为90%、长沙中粮鸿云为98%外,其余项目权益占比多在20%至60%之间。

  《投资时报》研究员粗略统计,上述项目中,2020年,拥有100%权益比例的项目销售金额合计约为109.45亿元,非100%权益比例的项目年销售金额合计为584.52亿元。也就是说,非100%权益比例项目销售金额占比为84.23%。

  此外,2020年其新增土地储备项目18个,新增土地面积205.65万平方米,权益比例多在30%至60%之间。作为“破千亿”第三年,2021年能否达成目标,所依赖的或仍是非100%权益比例的项目销售贡献。但持有项目的部分权益,其销售力度、回款速度也直接影响着大悦城的最终销售指标。

  归母净利同比下降119%

  从业绩指标来看,2020年大悦城实现营收384.45亿元,同比增加13.76%;实现归母净利润-3.87亿元,同比下滑118.88%。如若剔除非经常性损益影响部分,其扣非后归母净利润为-5.01亿元,同比下挫140.72%。

  对此大悦城解释称,主要是该年度结算项目中低毛利项目占比提高,商品房销售毛利率较上年减少10.15个百分点,录得为27.76%,以及受宏观调控、疫情影响,部分在建在售项目售价不达预期,个别项目因疫情延误工期,导致成本增加,公司对相应资产计提减值所致。

  不过,值得注意的是,相对于重组后归母净利首次亏损,其少数股东损益反倒为正,录得15.10亿元,较2019年增长13.76%;少数股东权益为272.95亿元,较上年增长41.65亿元。2020年,该公司少数股东净资产收益率(摊薄)为5.53%,高出上市公司股东的ROE。

  伴随着归母净利润、扣非后归母净利润双双为负,其归属于上市公司股东的净资产也较上年缩水10.60亿元,录得183.51亿元;净资产收益率(摊薄)仅为-2.11%,较2019年下降10.14个百分点。截至2020年12月31日,其销售净利率、销售毛利率均较上年大幅减少约8.05个百分点、9.76个百分点,录得2.92%、31.44%。

  而这也是大悦城少数股东ROE近几年首次超越上市公司股东ROE。据Wind数据显示,2018年、2019年,其归属于上市公司股东的权益分别为78.61亿元、194.11亿元,归母净利润为13.89亿元和23.78亿元;少数股东权益则为58.99亿元、231.30亿元,少数股东损益为6.16亿元、13.27亿元。

  粗略计算,可以发现,2018年至2019年,大悦城少数股东ROE均落后于上市公司股东七个百分点左右。

  投资收益收负

  有分析人士认为,少数股东权益的攀升,也让大悦城净负债率的“分母”随之增大。截至2020年末,该公司现金短债比为1.76,净负债率85.53%,扣除预收款后的资产负债率为71.76%。“三道红线”的监管规则下,踩中一条“红线”,处于黄档。

  此外,截至2020年末,大悦城其他应收款为237.48亿元,其中前五名其他应收款方合计金额为91.78亿元,占比约38%。位列前三的分别是:昆明螺狮湾国悦置地有限公司(下称昆明螺狮)、深圳中益长昌投资有限公司(下称深圳中益)和佛山市鹏悦置业有限公司(下称佛山鹏悦),年末余额分别为25.06亿元、21.14亿元、20.0亿元。

  值得注意的是,昆明螺狮账龄为3年,坏账准备为零;深圳中益、佛山鹏悦账龄均为2年,坏账准备为0.21亿元、5.24亿元。三家公司均为大悦城合营或联营企业,款项均为往来款。为何账龄最长的昆明螺狮未提坏账准备,另两家公司坏账准备存较大差异,如何评估其信用?《投资时报》研究员电邮沟通提纲至该公司相关部门,但截至发稿尚未收到回复。

  事实上,2020年度,大悦城的投资收益为-12.17亿元,其中,对联营和合营企业的投资收益为-13.69亿元。对比往年数据可以发现,按权益法核算,2018年、2019年,其对联营和合营企业的投资收益为-4.30亿元、-9.58亿元,该指标呈现一路下滑趋势。另外,其存货较上年增加15.43%,录得为874.57亿元;存货周转天数1114.90天,较上年增加40天,其存货周转率待提高。

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