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风暴开户非控股权益波动大 中国海外发展千亿收入成色几何33300

导读: (风暴开户:33300)近年来,中国海外发展合约销售金额同比增速由2015年的28.28%下降至2020年的12.5%,合约销售面积增速则由34.04%下滑至6.86%

  非控股权益波动大!中国海外发展千亿收入成色几何丨财报AlphaGo

  近年来,中国海外发展合约销售金额同比增速由2015年的28.28%下降至2020年的12.5%,合约销售面积增速则由34.04%下滑至6.86%

  归母净利润连续18年上涨的中国海外发展有限公司(下称中国海外发展,00688.HK),经营底色或许并非那么耀眼。

  近日,该公司公布了2021年第一季度合约物业经营情况,数据显示,2021年1—3月,其累计合约物业销售金额约894.11亿元,相应的累计已售楼面面积约442.97万平方米,分别按年增长49.7%及34%。且2015年至2020年,其合约销售面积整体有所上升。

  不过《投资时报》研究员注意到,其合约销售额及销售面积同比增速整体呈现出下跌的趋势。其中,合约销售金额同比增速由2015年的28.28%下降至2020年的12.5%,且近两年处于连续下滑通道,合约销售面积同比增速则由34.04%下滑至6.86%。

  此外,观察中国海外发展各主营业务条线,《投资时报》研究员注意到,近几年其物业租金收入同比增速呈现出放缓的态势,已经由2018年的46.59%下降至2020年的8.07%。

  针对该公司近几年合约销售金额、合约销售面积及主营业务业绩增速等相关情况,《投资时报》研究员电邮沟通提纲至中国海外发展相关部门,但截至发稿尚未收到相关回复。

  在偿债能力方面,虽然该公司目前处于“绿档”,但其流动比率及速动比率有所走低。具体来看,截至2020年12月31日,中国海外发展流动比率为2.09,速动比率为0.59。其中,流动比率自2017年处于连续下降的态势,速动比率则自2015年便处于持续下跌的通道。

  中国海外发展合约销售金额、合约销售面积及相应同比增速表现

  非控股权益大幅波动

  公开资料显示,中国海外发展2020年实现收入1857.9亿元,同比增加13.53%;实现归母净利润439.04亿元,同比上涨5.49%。

  可以看到,该公司营业收入及归母净利润均呈现同比增长的趋势。若进一步将时间维度拉长来看,《投资时报》研究员注意到,这是该公司营业收入连续3年(2018年至2020年)、归母净利润连续18年(2003年至2020年)处于同比增速为正的状态。

  归母净利润持续上升从侧面凸显出其盈利能力具备可持续性。但若仔细观察可以发现,该公司持续上涨的归母净利润背后暗藏隐忧。

  2003年—2020年,中国海外发展归母净利润持续增长,但增速较最初几年已不可同日而语。抛开2003年1550.42%这一同比增速极值(2002年基数较低所致),2004年至2010年间,该公司归母净利润同比增速只有一年在40%以下,其余年份均位于40%以上;此后在2011年至2015年间,则较为均匀地分布于20%左右;而自2016年至2020年,其归母净利润最高点仅为10.35%,且有两年位于个位数增速区间。

  若从归母净利润的反面——非控股权益的角度来看,《投资时报》研究员注意到,近三年,该公司非控股权益同比增速则波动较大。

  具体来看,2020年中国海外发展非控股权益为38.05亿元,同比暴涨236.97%,而在2019年,该公司非控股权益为11.29亿元,较2018年同比下降25.39%。将时间继续往前追溯,2011年至2018年,该公司非控股权益同比增速呈现出“过山车”式走势,最高曾到达288.42%,最低则至-68.24%。

  中国海外发展2011年至2020年非控股权益同比增速表现

  物业租金收入增速趋缓

  整体来看,中国海外发展主营业务分为三大板块:物业发展、物业投资及其他业务。其中,物业投资经营成果主要体现在物业租金收入方面,其他业务涵盖酒店运营、建筑及规划设计顾问服务。

  据业绩公告显示,截至2020年12月31日,该公司物业发展销售收入为1807.86亿元,同比增长13.57%;物业租金收入为40.52亿元,同比增加8.07%;其他业务收入为9.52亿元,同比上涨33.02%。

  可以看到,上述三大主营业务单元收入全部呈现出同比上升的态势,且相对于物业发展销售收入及其他业务收入同比增速来看,其物业租金收入的增速最小。

  据公开资料显示,该公司投资物业主要以写字楼为主,是中国内地最大的单一业权写字楼发展运营商。截至2020年末,其持有运营及发展中写字楼项目72栋,总建筑面积为545万平方米,同时,依托行业领先的写字楼运营管理能力,该公司轻资产管理输出的写字楼项目7个,管理运营面积38万平方米。

  反观该公司近几年物业租金收入,《投资时报》研究员注意到,2018年至2020年,该公司物业租金收入分别约为31.03亿元、37.5亿元、40.52亿元,同比增速分别为46.59%、6.11%、8.07%。可以看到,虽然该公司物业租金收入有所上升,但其同比增速已然大幅放缓。

  同时,《投资时报》研究员梳理该公司近几年业绩数据注意到,投资物业之公允价值变动为其各年度经营溢利做出不小贡献。

  2017年—2020年,该公司投资物业之公允价值增加额分别为49.5亿元、87.47亿元、100.02亿元、91.91亿元,占各期经营溢利的比例分别为9.46%、14.72%、16.04%、14.09%。可以看到,相较于2017年还处在个位数的占比来看,该公司2018年至2020年投资物业之公允价值增加额占经营溢利的比例全部在10%以上,同时,即便2020年占比较2019年同期有所下滑,但仍接近2017年的1.5倍。

  需要注意的是,若未来房价下跌,则会引发该公司投资性房地产公允价值显著下降,这将会侵蚀该公司部分利润。

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