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风暴平台南国置业扣非净利润四年为负 商业地产证券化能否破局?33300

导读: (风暴平台:33300)在扣非净利润四年为负之后,南国置业(2.130, -0.01, -0.47%)(002305.SZ)一季度仍难掩颓势。4月22日,公司公开一季报,扣非归属净利润亏损1.41亿元。

  在扣非净利润四年为负之后,南国置业(2.130-0.01-0.47%)(002305.SZ)一季度仍难掩颓势。4月22日,公司公开一季报,扣非归属净利润亏损1.41亿元。

  公司相关负责人坦言,商业地产竞争已经白热化,都在调改商场业态和模式,公司也在探索“南国大家装、泛悦Mall、泛悦汇、泛悦坊”等不同类型的产品线。

  实际上,依靠去年发行的首单类Reits(房地产信托投资基金)产品“申万宏源(4.5800.010.22%)-电建南国疫后重振资产支持专项计划”,公司才在四季度扭亏为盈,全年归母利润2040.5万元。

  “去年这单类Reits产品差不多贡献了2个多亿,效果还是不错的。”该工作人员表示。

  武汉一地产业内人士认为,尽管类REITs还是一个偏债类的产品,但对于商业地产和产业地产持有者而言,类REITs已经是拓宽融资和降负债的不错选择。

  商业板块增长乏力

  数据显示,2017年至2020年,公司分别实现营收31.66亿元、40.31亿元、63.69亿元和40.25亿元,扣非净利润-0.94亿元、-0.75亿元、-3.57亿元和-3.24亿元,长期为亏损状态。

  从去年的产品结构看,房地产销售36.38亿元,下滑近四成,物业出租和物业管理为3.2亿元,下滑14.15%;从地区看,武汉地区下滑39.82%,湖北襄阳下滑99.06%,仅收入22.84万元,成都4650万元,下滑78.82%;从毛利率看,房地产销售毛利率10.39%,下滑2.49%,物业出租毛利率-165.36%,毛利率下滑23.08%。实际上,其物业出租毛利持续下滑,2019年毛利率为-142.28%。

  销售下滑之际,相关费用却仍在上涨,其中管理费用和财务费用涨幅较大,分别为5280万元和1.66亿元,同比增加24.03%和322.01%,公司表示,主要是资产证券化的服务费和费用化利息支出增长。

  以泛悦 MALL-西汇店(二期)来看,出租率仅有六七成,而泛悦·城市奥特莱斯的平均出租率更是低至44.78%。

  如今,公司也在控制拿地步伐,仅在南京、深圳两地获取了新增土地储备,而其在2019年还积极参与公开市场招拍挂,在武汉、重庆等城市布局,相继成功获取阳逻078地块、重庆市沙坪坝西永大学城地块。

  公司表示,受电商冲击、供给增加、城市外溢等因素影响,商业市场面临着较严峻的行业形势。公司在2019年就对南国大家装进行了闭店重装,以整体改造升级为“奥特莱斯”业态,并对泛悦MALL西汇项目进行了停业调改,物业出租及物业管理成本大幅增加。

  转向地产金融

  “未来,地产金融将放到和商业地产同等重要的位置。”上述南国置业工作人员表示,公司已经与华润置地、招商、金地等标杆企业在地产金融板块达成合作。

  公司现金流得到大幅缓解,经营活动现金流入较上年增加64.08%,经营活动产生的现金流量净额较上年增加282.16%,现金及现金等价物净增加额较上年增加482.08%。

  据披露,公司首单类Reits产品增信主体为电建地产,原始权益人为电建地产旗下的南国置业,计划管理人为申万宏源证券,电建基金公司为财务顾问和牵头协调人。底层资产为南国置业持有的武汉昙华林项目。

  从年报看,公司在地产金融上已经吃到甜头。2020年,公司全年新增银行贷款13.69亿元,信托贷款13亿元,发行超短融、应收账款ABS产品共计5.12亿元。公司首单类Reits产品“申万宏源-电建南国疫后重振资产支持专项计划”,共计金额18.1亿元,产品期限5年。

  资料显示,泛悦汇·昙华林项目总规模12.27万平方米,商业面积4.4万平方米,涵盖地上三层和地下两层商业,以及两栋5A甲级写字楼及大型城市绿化广场。其于2016年12月开业。

  该工作人员表示,从昙华林项目建起就一直在整售,以后会有更多项目以Reits产品形式推出,该模式盘活了公司存量资产,提高了公司资金使用效率,优化了资产结构。

  上述地产人士表示,有持续现金流的商业地产具有天然的证券化属性,商业地产或许会因此回春。在此之前,也有成功案例,比如凯德的轻资产业务起步更早,借助REITs 募集的资金,凯德开启大规模物业收购,通过开发和自持混合经营,实现房地产和金融双轮驱动,这可以为其他公司提供借鉴。

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