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风暴开户任泽平:中国一线城市房价高不高?核心城市绝对房价和相对房价均居全球前列33300

导读: (风暴开户:33300)与全球大多数国家类似,房价的地区差异极大,中国大部分三四线城市的绝对房价和房价收入比基本合理,但是一线城市具有特殊性。根据我们的测算,2019年中国住房市值339万亿元,相当于GDP的343%,其中一线、二线、三四线城市住房市值分别为85、107、148万亿

  与全球大多数国家类似,房价的地区差异极大,中国大部分三四线城市的绝对房价和房价收入比基本合理,但是一线城市具有特殊性。根据我们的测算,2019年中国住房市值339万亿元,相当于GDP的343%,其中一线、二线、三四线城市住房市值分别为85、107、148万亿元,占全国比重分别为25%、31%、44%,人均住房市值分别为113、37、14万元。也就是说,北上广深4个城市住房市值85万亿元,占全国四分之一,人均113万元。

  我们选取纽约、伦敦等一些具有代表性的全球核心城市进行对比。在考虑持有成本后,中国一线城市绝对房价、相对房价依然位居全球前列,宇宙的中心。究其原因在于人口流入但土地供给严重不足、优质公共资源富集以及货币超发,中国一二线城市房价并非由当地中位数收入人群决定,而是由全国高收入人群决定;加上中国居民收入统计不全、高储蓄率、高经济增速等情况,使得房价收入比、租金回报率不完全具备国际可比性。我们建议,以人地挂钩和金融稳定为核心加快构建房地产长效机制,以促进房地产市场平稳健康发展。

  摘要

  绝对房价:中国核心城市绝对房价和相对房价均居全球前列。1)核心城市房价高、涨幅高是世界普遍现象。2009-2019年,北上广深商品住宅成交均价涨幅达4倍以上,高于全国的2.0倍。与一线城市相比,二线和三四线的绝对房价和房价收入比较低。2019年一线、二线、三四线二手房均价分别为53987元/平方米、17063元/平方米、6978元/平方米,房价收入比分别为22.2、11.3、6.7。2)从绝对房价看,以使用面积口径估算,北京、上海和深圳中心区域实际房价分别为15.0、14.3、14.1万元/平方米,超过纽约的10.6万元/平方米、伦敦的10.2万元/平方米,仅次于香港的21.4万元/平方米。3)中国一线城市房价收入比较高,市中心租金回报率不足2.1%。以使用面积算,北上广深市中心房价收入比分别为67、56、37、52,高于纽约的11,伦敦的14,东京的11;外围区房价收入均在20以上,同样高于纽约、伦敦和东京;北上广深租金回报率不足2.1%,低于纽约的4.8%、伦敦的3.3%、东京的2.7%。4)考虑持有费用后北上广深与国际都市相对房价差距缩小。国外普遍征收房地产税、且物业费较高,持有成本明显高于中国。考虑持有费用后,以使用面积算,纽约、伦敦、东京市中心房价收入比分别为18、19、15,北上广深分别为68、57、37、52,纽约、伦敦、东京市中心租金回报率分别降至2.8%、2.4%、2.1%,而北上广深分别为1.6%、2.0%、1.4%、1.3%,差距明显缩小。

  1000万人民币能买什么房子?1)1000万在北京、上海、纽约、伦敦核心区CBD附近可购买的住宅使用面积差距不大,在67-80平方米左右,但纽约市中心住宅每年持有费用超过16万元,伦敦超过7万元,北京和上海不足7000元。2)1000万在北京、上海外围区可购买使用面积在105-108平方米左右的住宅,而在伦敦、纽约外围区可购买的住宅使用面积分别为140、160平方米左右。北京、上海外围区房价较高,原因在于户籍制度使得外围区居民与核心区居民一样可以分享主要优质公共资源。按照上述住房面积,纽约外围区住宅每年持有费用超过19万元,伦敦接近7万元,北京和上海不足9000元。

  中国核心城市房价的决定因素与长效机制。1)中国一二线城市房价并非由当地中位数收入人群决定,而是由全国高收入人群决定。在人口长期大量向一二线核心城市集聚的背景下,一二线城市土地长期供给严重不足导致高房价,人地严重错配。并且,核心城市优质公共资源高度富集,中国特有户籍制度使得公共资源与户口挂钩、而户口基本与房产挂钩的情况更加促进全国高收入人群向核心城市集聚。此外,货币超发使得广义货币增速多高于名义GDP增长,刺激一线城市的房地产价格快速上涨。2)房价收入比和租金回报率的国际可比性很差。所谓“房价收入比4-6是合理区间的国际惯例”为讹传,国际上并不存在这样一个客观标准。中国相对房价较高的原因主要在于:其一,中国经济增速在全球较高,核心城市相对房价高是成长性的反映。其二,中国居民储蓄率高达37%,是欧美发达国家的至少3倍以上,高储蓄率推升房价收入比。其三,中国存在收入瞒报少报、大量外来人口只挣钱不定居、父母提供部分首付款等情况,导致核心城市居民实际购买能力被低估,进而房价收入比被高估。3)以人地挂钩和金融稳定为核心加快构建房地产长效机制。包括:以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”,优化土地供应;保持房地产金融政策稳定;转变住房供应结构,丰富供应主体;推进房地产税改革,在提高持有环节成本的同时降低交易环节成本,抑制投机型需求。

  正文

  1中国核心城市绝对房价和相对房价均居全球前列

  和国际大都市相比,中国一线城市的房价贵不贵?我们选取一些具有代表性的全球核心城市进行对比,样本包括北京、上海、广州、深圳、香港、伦敦、巴黎、纽约、旧金山、东京等,其中重点分析北京、上海、纽约和伦敦。

  与西方相比,中国城市行政区划范围内土地面积较大,比如北京市面积高达1.6万平方公里,广州、上海、深圳分别为7434、6341、1997平方公里,而东京、伦敦、纽约、巴黎面积分别为2188、1577、789、105平方公里。为增强不同城市的可比性,我们分别选择在中心区以及距离市中心8公里左右的区域(我们此处将其定义为外围区)进行比较。具体来看,北京的中心区指东城区和西城区,外围区指四环与五环之间区域;上海的中心区指内环,外围区指中环与外环之间区域;纽约的中心区指是曼哈顿中城和下城,外围区指距离曼哈顿8公里左右的区域;伦敦的中心区指伦敦一区,外围区指三区与四区之间区域。

  为保证数据口径统一,市中心与外围区房价数据来源于全球最大的在线协作数据库网站Numbeo。该网站汇聚全球用户提供的生活信息数据,并且实时更新。我们通过大量搜集各国的房产中介网站公布的中心区与非中心区各个楼盘售价和租金数据验证了Numbeo数据的合理性,比如Numbeo网站显示2020年11月纽约市中心房价和租金分别为105873元/平方米、422元/平方米/月。作为验证,我们通过在美国最大的房产中介网站Zillow搜集大量楼盘数据得出的纽约市中心房价和租金分别为106937元/平方米、409元/平方米/月,相差不大。此外,通过房价对比验证,Numbeo口径下的“非市中心房价”指的是外围区房价。

  1.1核心城市房价高和涨幅高是世界普遍现象

  2009-2019年,北上广深房价涨幅达4倍以上,高于全国的2.0倍。由于新房区位逐渐外移及限价等问题,以二手房价格衡量房价涨幅更为有效。不过,全国层面缺乏二手房均价数据,以新房价格计算,2009-2019年全国新建商品住宅销售均价从4459元/平方米升至8708元/平方米,上涨2.0倍。根据房产中介安居客和房地产协会旗下房价行情网数据,2009年北京、上海、广州、深圳二手房均价分别为13932元/平方米、12274元/平方米、8200元/平方米、13858元/平方米,到2019年分别上涨到62405元/平方米、57084元/平方米、33036元/平方米、64298元/平方米,分别上涨4.5倍、4.7倍、4倍、4.6倍。其中,优质学区房涨幅能达到9倍以上,如北京育才小学的划片小区耕天下,2009年2月单价仅12900元,而当前二手房单价117000元,10年实现上涨9.1倍。

  与一线城市相比,二线和三四线城市的绝对房价和房价收入比较低。从绝对房价来看,2019年12月一线、二线、三四线城市二手房均价分别为53987元/平方米、17063元/平方米、6978元/平方米。从相对房价来看,根据2019年城镇居民可支配收入,结合我们在2018年11月报告《中国住房存量测算:过剩还是短缺?》计算得到的套户比和人均住房面积等数据,一线、二线、三四线城市房价收入比分别为22.2、11.3、6.7。

  从国际经验来看,核心城市房价高、涨幅高于其他地区是世界普遍现象。在英国,1968-2019年,大伦敦地区房价从0.44万英镑/套上涨至48.39万英镑/套,英格兰地区从0.34万英镑/套上涨至25.17万英镑/套,全国从0.36万英镑/套上涨至23.47万英镑/套,伦敦地区房价涨幅达110倍,高于英格兰地区的74倍和全国范围的65倍。在美国,1975-2019年,美国、纽约市、纽约-泽西-白原分区(纽约都会区分区之一)、洛杉矶-长滩-格伦代尔分区(洛杉矶都会区分区之一)房价分别上涨7.2、9.1、12.2、16.7倍。在日本,房地产泡沫破灭前,1975-1991年东京区部、横滨、名古屋、京都、大阪、神户等六个核心城市地价上涨4.5倍,其他城市上涨1.7倍。

  1.2北上深绝对房价位居世界前列

  换算为可比的使用面积后,北京、上海和深圳市中心及外围区房价均处于世界前列,但顶级住宅价格存在差距。绝对房价的国际比较需注意统计口径。国内住房面积统计口径为建筑面积,包括使用面积、墙体占用面积、公摊面积,而大多数国家地区计算的是套内面积或使用面积。比如,香港采用的是套内面积,套内面积=建筑面积-公摊面积;美国、英国等使用的是使用面积,使用面积=套内面积-墙体占用面积。一般而言,套内面积约为建筑面积的80%,使用面积约为建筑面积的70%。

  在中心区域,根据Numbeo2020年11月份城市中心区域房价数据,香港以214444元/平方米位居第一,纽约以105862元/平方米位居第四,伦敦以101570元/平方米位居第六,北京、深圳、上海分别以105088元/平方米、100077元/平方米、98706元/平方米位居全球第五、第七、第八,广州以54246元/平方米位居第二十九。换算为使用面积后,北京、深圳和上海中心区域实际房价分别为150126元/平方米、142968元/平方米和141008元/平方米,超过伦敦和纽约,仅次于香港,广州为77494元/平方米,未进前十。但是中国一线城市中心区的顶级豪宅单价低于国际大都市,比如纽约中心区最贵的豪宅是位于曼哈顿中城的公园大道432号,俯瞰纽约中央公园,单价约为77万元/平方米,而上海中心区最贵的豪宅是位于陆家嘴(11.190-0.12-1.06%)金融区紧邻黄浦江的汤臣一品,单价为25万元/平方米,以使用面积算,单价为36万元/平方米。

  在外围区域,香港以135128元/平方米位居第一,巴黎以70505元/平方米位居第二,深圳、北京、上海分别以58144元/平方米、58103元/平方米、58001元/平方米,位居第十二、第十六、第十七,依然处于世界前列,但相对中心区域排名有所后移,广州以28939元/平方米位居四十三。换算为使用面积后,深圳、北京和上海城市外围区域房价分别为83063元/平方米、83004元/平方米和82856元/平方米,位居第二、第三、第四,仅次于香港,广州为41341元/平方米,未进前二十。

  1.3中国一线城市房价收入比较高,租金回报率不足2.1%

  以使用面积算,北上广深市中心房价收入比分别为67、56、37、52,高于纽约的11,伦敦的14,东京的11;外围区房价收入均在20以上,同样高于纽约、伦敦和东京。Numbeo只公布了全市的房价收入比,我们采用Numbeo公布的房价平均数据、地方政府公布的人均可支配收入、人均住房面积计算市中心和非市中心的房价收入比。2019年,北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为47、39、26、36,外围区的房价收入比分别为23、21、14、19,而纽约市中心和外围区房价收入比分别为11、5,伦敦市中心和外围区房价收入比分别为14、8,东京市中心和外围区房价收入比分别为11、7。换算为使用面积后,中国一线城市实际房价收入比更高,北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为67、56、37、52,非市中心的房价收入比分别为33、30、20、27。

  北上广深市中心租金回报率不足2.1%,低于纽约的4.8%、伦敦的3.3%、东京的2.7%。租金回报率是住房每年租金与售价的比值,租金回报率低意味着投资房地产的现金贴现率低。根据Numbeo2020年11月数据,在全球90个经济体327个城市中,市中心的静态租金回报率平均值为6.03%,中位值为5.07%,外围区的静态租金回报率平均值为7.21%,中位值为5.44%。其中,纽约市中心与外围区的租金回报率分别为4.78%、5.43%,伦敦为3.28%、4.38%,东京为2.70%、2.35%,而北京、上海、广州、深圳市中心租金回报率分别为1.64%、2.03%、1.46%、1.29%,外围区租金回报率分别为2.03%、2.11%、1.51%、1.38%。我们使用中国房地产协会旗下中国房价行情网数据进行验证,2019年北京、上海、广州、深圳全市范围的租金回报率分别为1.75%、1.98%、1.88%、1.54%。

  1.4考虑持有费用后北上广深与国际都市相对房价差距缩小

  国外核心城市普遍征收房地产税、且物业费等较高,持有成本明显高于中国。在不考虑房地产税从个人收入所得税中扣除情况下,纽约市房地产税率为0.8%,市中心物业费约为82元/平方米/月,非市中心物业费约为54元/平方米/月;除此之外,业主还需根据房产面积和档次的不同,每年缴纳1000-5000美元的房屋保险费。伦敦业主需要缴纳市政税,约占房价的0.3%-1.2%,实际税率随房价上升而下降,伦敦市中心物业费约为48元/平方米/月,非市中心物业费约为23元/平方米/月。东京业主每年需要缴纳房屋评估价1.4%的不动产税和0.3%的市政建设税,房屋评估价约为售价的20%,市中心和非中心物业费分别为25元/平方米/月、14元/平方米/月(各国房地产税情况参见恒大研究院2019年3月报告《发达经济体房地产税怎么收?》)。中国除上海和重庆作为试点外尚未推出房地产税,而且国内物业费较低,北京、上海、深圳市中心的物业费约为4.3元/平方米/月,非市中心物业费约为3.1元/平方米/月,广州市中心物业费为2.9元/平方米/月,非市中心物业费为2.2元/平方米/月。

  考虑持有费用后,以使用面积算,纽约、伦敦、东京市中心房价收入比分别为18、19、15,北上广深分别为68、57、37、52,纽约、伦敦、东京市中心租金回报率分别降至2.8%、2.4%、2.1%,而北上广深分别为1.6%、2.0%、1.4%、1.3%,差距明显缩小。各国住房的持有成本不同,为较准确比较实际的房价收入比和租金回报率,我们将房地产税、各项物业(管理)费等持有阶段的费用纳入考虑。假设居住30年,将这30年的持有费用按照假定5%的折现率计入房价,计算折现后的房价收入比。纽约市中心和外围区房价收入比分别为18、9,伦敦分别为19、9,东京分别为15、8,北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为48、40、26、37,外围区的房价收入比分别为23、21、14、20。以使用面积算,北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为68、57、37、52,外围区的房价收入比分别为33、30、20、28。考虑持有费用后,纽约市中心和外围区租金回报率分别为2.83%、3.45%,伦敦分别为2.43%、3.54%,东京分别为2.1%、1.96%,北京、上海、广州、深圳市中心的租金回报率分别为1.61%、1.99%、1.42%、1.26%,外围区的租金回报率分别为1.99%、2.06%、1.47%、1.35%。

  2 1000万人民币能买什么房子?

  为增强对国际大都市房价的直观认识,我们从自住角度出发,假定手头有1000万人民币预算,讨论在北京、上海、纽约、伦敦的核心区和外围区分别能买到什么品质的住宅以及每年的持有费用是多少。考虑不同城市的可比性,我们将核心区的选房区域缩小在距离CBD或金融商业区2.5公里以内范围,且避开单价明显较高的楼盘。

  2.1核心区能买到的住宅使用面积差距不大

  1000万在北京、上海、纽约、伦敦核心区域CBD附近能购买到的住宅的使用面积差距不大,使用面积在67-80平方米左右,但纽约和伦敦市中心住宅的持有费用远远高于北京和上海。纽约市中心住宅每年持有费用超过16万人民币,伦敦超过7万元,北京和上海则不足7000元。

  具体来看,在北京核心区,新房可以购买西城区三环内的玺源台95平方米的二居室(使用面积接近67平方米),均价10.6万元/平方米,楼盘所在区域北接长安街,南依莲花河,西连西客站,东望金融街(6.500-0.07-1.07%),属于首都功能核心区,物业费5461元/年;二手房可以购买东城区二环内的新景家园105平方米的二居室或三居室(使用面积约74平方米),均价接近10万元/平方米,楼盘位于老北京内城九门之一的崇文门,地铁2号线5号线7号线三线轨道交汇,距离天安门广场和王府井(33.610-0.21-0.62%)商业区分别仅有1.6公里,物业费3150元/年。

  在上海核心区,新房可以购买浦东陆家嘴金融区的仁恒公园世纪90平方米二居室(使用面积约67平方米),均价12万元/平方米,配套成熟,八佰伴商圈、国金中心、光大银行(3.880-0.03-0.77%)交通银行(4.890-0.03-0.61%)、仁济医院(三级甲等)能满足各项正常的家庭生活需求,物业费6106元/年;二手房可以购买陆家嘴金融区的浦江茗园110平方米三居室(使用面积约80平方米),均价9.1万元/平方米,小区紧邻各大金融机构,物业费3174元/年。

  在纽约核心区,新房可以购买曼哈顿下城130William St公寓73平方米一居室,均价13.5万元/平方米,地处金融区中心,距离华尔街200米,房地产税8万元/年,物业费7.2万元/年,房屋保险费约2.4万元/年,合计约17.6万元/年;二手房可以购买曼哈顿下城金融区的274 Water St公寓70平方米一居室,均价14.1万元/平方米,毗邻百年建筑布鲁克林大桥,距离华尔街仅500米,房地产税8万元/年,物业费6.9万元/年,保险费约2万元/年,合计16.9万元/年。

  在伦敦核心区,新房可以购买LondonDock公寓74平方米一居室,均价13.5万元/平方米,位于泰晤士河北岸、伦敦金融城和金丝雀码头中间,为伦敦的心脏地带,距离CBD约1公里,步行10分钟即可到达火车站,市政税约3万元/年,物业费为4.3万元/年,合计7.3万元/年。

  2.2纽约和伦敦的外围区能买面积更大的住宅

  1000万人民币在纽约、伦敦外围区域能购买的住宅使用面积整体比北京、上海大,但是纽约和伦敦外围区住宅的持有费用远远高于北京和上海。1000万在北京、上海外围区域可购买使用面积在105-108平方米左右的住宅,而在伦敦、纽约外围区域可购买的住宅使用面积分别为140、160平方米左右。北京、上海外围区域房价较高,原因在于户籍制度使得外围区域居民与核心区域居民一样可以分享主要优质公共资源。按照上述住房面积,纽约外围区住宅每年持有费用高于19万人民币,伦敦接近7万元,北京和上海则不足9000元。

  具体来看,在北京外围区,新房可以购买南四环附近国韵村150平方米三居室(使用面积约105平方米),均价6.2万元/平方米,周边的公园较多,有旺兴湖郊野公园、宣颐公园、碧海公园三大生态公园,但是生活相关配套相对不完善,物业费6840元/年;二手房可以购买丰台四环外天鸿美域南区154平方米三居室(使用面积约108平方米),均价6.4万元/平方米,2004年建造、配套完善,物业费为4476元/年。

  在上海外围区,新房可以购买浦东中环与外环之间的绿洲康城金邸154平方米三居室(使用面积约108平方米),均价6.3万元/平方米,临近地铁11号线御桥站及16号线、在建中的13号线和18号线,4站地铁可到达上海迪士尼,2公里内有宜家家居、红星美凯龙(8.950-0.08-0.89%)、百联东郊购物中心等,物业费为8870元/年;二手房可以购买日月光水岸花园149平方米三居室(使用面积约105平方米),均价6.7万元/平方米,靠近2号线广兰路站,物业费为3451元/年。

  在纽约外围区,新房可以购买皇后区345410th St公寓165平方米三居室,均价6万元/平方米,地铁30分钟可到达曼哈顿中城,房地产税8万元/年,物业费11万元/年,房屋保险费约1万元/年,合计20万元/年;也可以购买布鲁克林区NElliott Pl公寓160平方米五居室,均价6.3万元/平方米,地铁30分钟可到曼哈顿下城,房地产税8万元/年,物业费10万元/年,房屋保险费约1万元/年,合计19万元/年。

  在伦敦外围区,新房可以购买BeaufortPark公寓140平方米三居室,均价7.1万元/平方米,位于伦敦西北四区,8分钟步行至科林代尔地铁站,是传统白人居民区, 市政税约3万元/年,物业费为3.8万元/年,合计6.8万元/年;也可以购买Filmworks公寓139平方米三居室,均价7.2万元/平方米,位于伦敦西三区,从最近的伊丽莎白线城Ealing Broadway站出发,12分钟可至牛津街,16分钟可至希斯罗机场, 市政税约3万元/年,物业费为3.9万元/年,合计6.9万元/年。

  3中国核心城市高房价明显存在泡沫吗?

  3.1中国核心城市高房价主要源于什么?

  核心城市优质公共资源高度富集,中国特有户籍制度使得公共资源与户口挂钩、而户口基本与房产挂钩的情况更加促进全国高收入人群向核心城市集聚。从教育看,2020年北京、上海一本入学率录取率分别为46%、30%,分别为全国第一、第三;其中,拥有的985工程大学数量分别为8所、4所,合计占全国985工程大学总数的31%;拥有的211工程大学数量分别为26所、9所,合计占全国211工程大学总数的29%。从医疗看,北京、上海两地2018年三甲医院分别为54、32个,虽然合计仅占全国的6.6%,但集聚了中国最顶级的医疗资源,比如协和医院、301医院等。在中国现行户籍制度下,户口不仅是单纯的户籍登记,而且附带了区域教育医疗等公共资源、就业机会。并且,按照现行规定,户口要么登记于个人房产下、要么通过单位挂靠于集体户,这使得户口与住房基本挂钩。这使得,在核心城市置业,房子不仅是具有居住功能的建筑物,而且捆绑了一系列的稀缺资源和优质福利。尽管当前部分城市允许租房入学,但条件较多、且排序一般在户口和住房均在本学区的家庭之后。在国际上,尽管美国也有学区制度,但家庭在学区拥有居住资格即可,可采用租赁方式;并且,美国的学区分布相对均匀,并未主要集中在部分大城市。此外,尽管北京、上海近期人口增长放缓、甚至陷入负增长,但流出的主要是中低收入人群,高收入人群很可能仍在持续流入。

  人口长期大量向一二线核心城市集聚。房地产长期看人口,人口迁移的基本逻辑是人随产业走、人往高处走。从国际经验看,人口不断从低收入地区到高收入地区迁移,从城市化到大都市圈化。中国核心城市优质公共资源富集、产业特别是高端产业高度集聚,人口长期大量流入。中国一二线城市人口年均增速均显著高于全国平均水平,且一线核心城市人口增速更高,表明人口长期净流入、且向一线城市集聚更多。2001-2010年、2011-2015年、2016-2019年,一线城市全域人口年均增速分别为3.42%、1.49%、1.33%,二线城市分别为1.81%、1.00%、0.69%,而上述时期全国人口年均增速分别为0.57%、0.50%、0.46%。

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