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星辉平台北京楼市迎“小阳春” 区域分化依旧明显33300

导读: (星辉平台:33300)3月底,北京市银保监局公布数据显示,自查发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元,并已经启动对4家银行的行政处罚立案程序和调查取证工作。

  3月底,北京市银保监局公布数据显示,自查发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元,并已经启动对4家银行的行政处罚立案程序和调查取证工作。

  严查违规资金流入房地产市场的同时,北京今年一季度新房、二手房成交量依然双双迎来新高,其中新房成交量更是达到了近8年来第一季度的最大值。

  不过,北京市内各区域的供销并不平衡,其中诸如顺义等区域的库存量仍保持高位,同时价格也出现不同程度回落。《中国经营报》记者走访发现,去化压力之下,不乏有售楼处采取了修改户型设计、无证排号等促销措施。

  成交数据分化

  近段时间,环北京区域的房价遭“膝斩”现象引起外界关注,有原价2.5万元/平方米的房子现在以8000元的单价出售仍难脱手。与环京区域楼市的惨淡形成鲜明对比的是,北京市内房屋的销量和房价保持上涨。

  公开数据显示,2021年第一季度北京新房网签12991套,同比上涨126%,也创造了8年来的一季度新高;价格方面,今年第一季度北京新房成交均价为5.29万元/平方米,同比上涨2%。

  北京二手房成交量迎来同步上涨。2021年第一季度北京二手房成交量达到52585套,也是近4年来第一季度的最好成绩。北京16个区中,东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山、通州、平谷8个区域成交量环比上涨,西城区环比上涨40%,涨幅最大;其余8个区域成交量环比下降,其中顺义区环比下降24%,降幅最大。

  二手房成交量明显放缓的同时,顺义新房库存量还在不断增加。截止到今年4月12日,顺义新房库存量达到10409套,是2016年库存量2642套的近4倍。

  “最近连续开出来几个新项目,能看的房子还是挺多的。”顺义当地的房产中介朴明(化名)向记者介绍,新开出的几个项目之间存在明显竞争。

  记者注意到,仅在顺义仁和片区,就有路劲御和府、龙湖云河砚、公园都会3个项目在两个多月时间里集中开盘,且都重点推出了68平方米~90平方米的小户型产品。

  近几年,顺义土地拍卖不算活跃。2020年8月27日,顺义区3宗土地土拍中,有2宗地块以底价成交,其中便有后来的公园都会项目,第3宗地块溢价率也仅有7.8%。

  据朴明介绍,购买顺义新房的以当地人为主,有少部分是在望京上班的外地人。去年疫情冲击,叠加近期有多个项目集中入市,顺义的房价比去年还要低一点。“公园都会现在卖3.7万(元/平方米),去年附近开出来的其他项目,都有卖到4万多(元/平方米)的。”

  与此同时,顺义二手房的预期价格则持续走低。诸葛找房数据显示,顺义二手房挂牌参考均价从2019年4月的4.18万元/平方米持续回落到了今年3月的3.81万元/平方米。

  中原地产数据显示,从2018年到2020年,顺义新房平均单价分别为4.65万元/平方米、5.17万元/平方米、4.35万元/平方米。进入2021年后到目前的平均单价为4.6万元/平方米,与2018年的价格基本持平。

  位于顺义新城片区的华润橡树珑湾项目最早于2019年12月开盘,据销售人员介绍,目前只剩数套房源待售。项目外展示出了“3.3万元/m2起 钜惠置业新城央”的宣传广告。该项目置业顾问告诉记者,现在项目接近清盘,实际销售单价是3.5万元/平方米,与一年多前开盘时的价格差不多。

  华润集团华北区一位相关负责人向记者介绍,橡树珑湾项目的销售已接近尾声,集团在顺义新国展片区附近开发有新的项目。但其表示,橡树珑湾项目的销售周期确实比公司预期的时间长了一点。

  花式促销

  激烈的竞争和库存量威胁之下,顺义新开出项目各显神通推动房屋销售。

  在路劲御和府项目售楼处,置业顾问向记者推荐了一个针对刚需客户的68.54平方米户型。

  据其介绍,这是个得房率很高的“两室两厅一卫”户型,但记者在售楼处户型图上只看到有一个卧室。置业顾问补充解释称,“需要将设备平台和储藏间两个空间之间的墙打掉,连成一个房间后,就可以多出一个房间作为卧室。”为了标明位置,置业顾问用笔在户型图上设备平台和储藏间的位置写了一个“卧”字。

  在样板间,记者见到了这个“新增”的卧室,北侧没有实体墙面,为“L”形落地玻璃。房间内已经看不到隔在设备平台和储藏间的墙。据介绍,原本设计放在设备平台的新风机,将来会移到其他室外位置摆放。根据户型图标注尺寸计算,原储藏间的面积只有不到4.2平方米,而贯通设备平台后新增出的房间总面积可以达到7.7平方米,能够成为一间“小卧室”。

  为了推动销售,一些项目在取得预售证前就已经“摩拳擦掌”。

  “余额宝冻资10万元就能排号,等取证开盘以后就能参加摇号选房。”4月8日,在公园都会项目销售现场,置业顾问提醒记者近几日已经开始了冻资排号,排号之后就有机会选到自己喜欢的房子,“现在已经排了310多个号”。冻资的同时,购房者还需签订一份《公园都会客户购房意向书》,但意向书中并未提及10万元冻资事宜。

  公园都会售楼处一张海报提示的冻资流程显示,购房者用支付宝扫描指定二维码后会进入“项目列表”页面,其中需要填写购房者姓名、身份证号、手机号等信息,根据提示即可签约锁定针对公园都会项目的10万元款项至余额宝,且这项金额无法修改。

  记者通过北京住建委官网了解到,公园都会项目实际取得预售证的时间是4月11日。记者于4月13日致电该楼盘售楼处,一名工作人员否认了取证前排号的行为:“现在已经排了400多个号,但我们排号是在4月11日之后排的,在那之前没有排过号。”

  北京金诉律师事务所主任王玉臣律师告诉记者,将设备平台和储藏室之间的墙打通本身属于违规行为。在规划图中,这个墙应当是存在的,打通的话则属于违规。设备平台往往不属于销售的范畴,甚至可能属于公摊面积。所以如果未经相关销售许可进行销售,属于违法销售行为。购房者如果购买此类房屋,违建部分房间可能会再次被隔起来导致无法使用。

  北京市规划和自然资源局顺义分局一位工作人员告诉记者,房屋竣工验收的时候,房屋实际情况需要和审批图纸一致才能验收通过。设备平台用于室内使用的话是肯定没有手续的,属于违法建设,城市管理委就有可能会进行查处。

  公园都会项目的操盘公司为旭辉集团,该集团华北区域的一位负责人在回应记者采访时表示,公园都会项目是在取得预售证之后才开始收钱的,会现场收取意向金。他向记者介绍,就顺义区域而言,每年的房屋供应量和去化量比较恒定,很难有突破。项目目前的主要客群仍是顺义本地人,希望以后能够吸引到来自大北京区域的客户。

  “项目在取得预售证之前排号(冻资)同样是不合规的。”王玉臣表示,这样操作看似没有预收资金,但是这种方式实际上是一种变相预售,仍然是违规的。冻资看似没有收钱,实际上已经通过所谓的获得购房排号资格的方式开始了销售,锚定了购房人,而且进行了资金冻结。

  记者联系到路劲御和府项目开发公司路劲集团的一位负责人,对方表示,项目的规划是按照住建委的要求执行的,并不存在违规操作。

  中原地产首席分析师张大伟告诉记者,顺义新房库存积压主要因为地铁交通较少,且土地供应集中,导致出现了滞销现象。北京只要有地铁的区域,市场基本还比较活跃。但顺义新城区域作为土地供应集中区域,没有地铁规划,导致市场很难吸引其他区域需求,本地需求量不足,但顺义的房屋成交量近几年还是有所上涨。

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