当前位置:首页 > 要闻 > 星辉平台辗转的新加坡征程“破冰” 绿地试水REITs的这五年33300 > 正文

星辉平台辗转的新加坡征程“破冰” 绿地试水REITs的这五年33300

导读: (星辉平台:33300)观点地产网 2021年伊始,有关公募REITs业务的配套细则、结算配套规则等文件接连发布,国内公募REITs向前跨出了巨大的一步。

  观点地产网 2021年伊始,有关公募REITs业务的配套细则、结算配套规则等文件接连发布,国内公募REITs向前跨出了巨大的一步。

  有人说,公募REITs跑到今天,已经剩下最后一公里了。但这一公里何时才能走完,依旧是诸多地产从业人员翘首以盼的问题。

  在国内公募REITs加速推进的同时,不少房地产企业已经将目光瞄准了海外的REITs市场,如绿地集团。

  近日,知情人士透露,绿地集团即将在新加坡交易所发行酒店REITs,目前在认购阶段,已与境内大型金融集团、境外大型地产集团、东南亚主权基金以及海外多策略基金等确定合作意向。

  事实上,自2016年首次提出要将旗下19家酒店物业打包以REITs形式上市至今,绿地集团在新加坡市场已经辗转了五年时间,而此次酒店REITs成功获批,无疑意味着绿地集团“减重”的又一次积极尝试。

  但酒店REITs不同于股票、债券,其收益主要来源于物业的运营收入和不动产的升值,在全球疫情尚无结束预期的当下,酒店运营无疑将受到重大影响,因此该笔REITs的上涨空间同样成为资本市场关注的核心命题。

  辗转五年的新加坡征程

  “去年国内推出了基础设施的REITs,我们说这是真正的REITs,但是从基础设施扩展到商业地产,还需要三年的时间。”

  此前,绿地金融控股集团首席战略官李想在观点资本圆桌透露,为了应对国内REITs的发展历程,实现商业资金的回流,绿地金融选择了“出海”。

  试水的首选地是新加坡。

  据悉,绿地集团即将在新加坡交易所发行酒店REITs,底层资产为绿地旗下的相关酒店资产,同时本次发行REITs并非一次性脱售自持酒店,而是计划长期向REITs注入资产,打造全亚洲最大的酒店REITs平台。

  目前,绿地新加坡酒店REITs认购火热,已与境内大型金融集团、境外大型地产集团、东南亚主权基金以及海外多策略基金等确定合作意向。

  对绿地来说,这笔酒店REITs的发行可谓几经波折。

  最早在2016年,绿地控股的全资子公司与荣耀基金旗下Amare投资管理集团在新加坡签署协议,设立酒店业房地产投资信托,并计划从绿地手里收购19家总价值约210亿元的中国境内酒店物业,于新加坡证交所主板上市。

  其中,首批收购的资产为绿地旗下上海绿地梅陇智选假日酒店、南京绿地洲际酒店、济南绿地美利亚酒店、西安绿地假日酒店、郑州郑东新区雅乐轩酒店、扬州绿地福朋喜来登酒店等六家酒店(包括物业和部分酒店运营资产),总收购价款暂定为62亿元。

  有分析人士提到,当时,新加坡REITs的运作条例已经比较成熟,资本市场对绿地这笔酒店REITs也持乐观的态度。

  尽管外界的叫好声不断,但在上述交易过后,有关该笔REITs的动态少之又少,谈论声音戛然而止,绿地新加坡酒店REITs亦慢慢淡出人们的视野。

  直到2020年末,绿地拿下新加坡数字银行牌照,2021年初,媒体消息称,绿地集团在新加坡发行的酒店REIT已经获批,预计于今年5、6月间在新交所上市,绿地辗转五年的REITs征程终于有了新的动向。

  最新消息显示,绿地集团即将在新加坡交易所发行酒店REITs,目前认购火热。

  但熟悉绿地金融的相关人士告诉观点地产新媒体,上述产品的底层资产仍然为酒店,但与2016年相比,内容还是有所改变的。

  虽然关于该笔信托产品的底层资产、交易价格等并未对外透露,但分析人士表示,境内酒店业务疫后恢复情况还不错的,上述底层资产大概率还是以境内的自持酒店物业为主。

  绿地试水REITs

  “争取2019年实现酒店业务资产证券化,2021年实现旅游业务资产证券化。”

  早在2018年,张玉良曾说过,绿地将用三年时间,打造200亿元以上年收入、以酒店为核心业务、以旅游及会展为两翼引擎、具有全球竞争力的酒店旅游集团。

  但计划总是赶不上变化,如今三年期限已至,张玉良的小目标接连落空。

  据悉,绿地集团自2005年就涉足酒店旅游业,截至目前,该公司自持及投资管理的酒店项目已超过200家,但可以发现,绿地酒店更多还是以重资产为主,面临较大的经营压力。

  数据显示,截至2020年中期,该公司拥有营运酒店44家,客房总数11670间,其中自营酒店29家,海外酒店2家。轻资产输出方面,该公司投资和管理的酒店项目已遍布国内及亚洲、澳洲、美洲、欧洲、非洲等全球多国约100座城市。

  除此之外,2020年该公司首个微旅游度假目的地在上海三甲港正式开园,会展方面,则拥有10个咨询服务项目。

  业绩方面,2015年,绿地集团酒店业务实现营收15.58亿元,经过数年时间的发展,到2019年也不过23.49亿元,增速较为缓慢,而2020年中期,该公司包含商贸产业、金融产业、酒店旅游产业、健康产业的营业收入未及百亿,与200亿元目标相距甚远。

  在业绩爬坡缓慢的当下,绿地控股的负债水平却迅速上扬,根据2020年度业绩快报,绿地目前总资产13491.25亿元,同比增长17.75%;归属于上市公司股东的所有者权益833.97亿元,同比增长5.7%;归属于上市公司股东的每股净资产6.85元,同比增长5.71%;资产负债率88.28%。

  200亿目标未竟、负债攀升,对绿地而言,此次酒店REITs获批或许是这场试炼为数不多的安慰。

  一方面,随着房地产行业进入存量时代,此类有效盘活存量资产、降低企业杠杆的金融工具逐渐成为香饽饽,此次试水成功,意味着绿地将获得一个新的融资渠道。

  另一方面,将自持酒店装入信托并实现上市,能够使得此类自持物业实现股权资本变现回收,从而将投入大、周期长的酒店物业轻资产运营,提高整体资金的流动性。

  与此同时,2020年疫情来袭,给酒店、旅游等业务带来了重创,这些因素最终是否会传导至此次新加坡酒店REITs上,尚不可知。

  分析人士提到:“虽然目前国内公募REITs要求的底层资产为基础设施,但海外REITs已经拓展至酒店、产业园区、商业等业务,不排除绿地会将旗下文旅、商业等物业继续装入信托当中。”

  或许,此次在新加坡发行酒店REITs仅仅是一个开始,绿地在澳大利亚、英国、美国有不少海外项目,后续亦可以配合其国际项目去熟悉不同的资产市场。

  但不可忽视的是,酒店REITs的收益来源主要依赖于运营收入和房产升值,目前酒店运营短板尚存,上述分析人士对这一观点表示认同,他提到,“境内酒店的业主回报率大多远不如办公楼和商场,属于相对次级的标的资产”。

  解局 | 从局外到局内,观察和解读行业、企业与市场的真实一面。

最新动态