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星辉主管6年近7倍!新城控股增长"神话"背后 不可忽视的好财技?33300

导读: (星辉主管:33300)刚刚过去的周末,新城控股(48.400, 0.20, 0.41%)公布了今年3月份及第一季度经营简报,延续了3月底公布2020年报的好成绩。

  刚刚过去的周末,新城控股(48.4000.200.41%)公布了今年3月份及第一季度经营简报,延续了3月底公布2020年报的好成绩。

  然而今天(4月12日)长江商报就发文质疑新城控股2020年实际净负债率或超120%,涉嫌隐匿300亿表外债!

  新城控股作为房企前20强中有名的大黑马之一,到底能否延续增长神话?

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  据公告显示,新城控股今年1-3月累计合同销售金额约496.47亿元,比上年同期增长60.25%;累计销售面积约510.56万平方米,比上年同期增长78.63%。

  虽说去年受疫情影响,今年一季度的表现对比之下当然会更加突出,但实际上,从新城控股2020年的财报来看,增长成绩同样傲人。

  2020年,新城控股的营收同比增长近70%,归属于上市公司股东的净利润同比增长20.56%,扣非净利润同比增长30.8%。

  要知道2019年,新城控股前董事长因涉嫌猥亵儿童被全国舆论口诛笔伐,尽管新城控股快速与前董事长做了切割和卖项目回血,但其此事件冲击巨大,叠加2020年的疫情,少主临危受命,但新城控股2019、2020年增速不减。

  2019年,新城控股营收同比增长达58.58%;归母净利润同比增长超20%。

  实际上,新城控股自2015年在A股上市以来,一直保持着高速增长,闷声发财。

  2015年,新城控股全年实现合同销售金额 319.29 亿元(含合营项目 26.43 亿元)。2016年发布“千亿”战略,新城控股计划“朝着2020年1000亿元的销售目标加速奔跑”。

  然而其发展速度显然超出了新城控股自己的预期。

  财报显示,千亿目标提出第二年,2017年,新城控股实现销售金额1264.72亿元!

  新城控股2020年实现合同销售金额 2509.63 亿元,相比2015年300多亿的,6年增长了近7倍!其股价截止4月12日收盘,相比发行价增长了近4倍。

  对比行业销售金额增速,新城控股的速度堪称突破式发展。

  2015年,全国商品房销售金额到 8.73 万亿,同比增长 14.4%和2020年全国商品房销售金额17.4 万亿元,同比增长 8.7%

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  资本市场从来不缺少神话,也不缺少鬼故事。

  2019年对于新城控股来说是重大转变的一年。

  一方面,其黑马业绩,引发了上交所的关注。

  2019年4月,上交所对新城控股2018年年报发了问询函,要求其进一步补充披露利润、与关联方资金往来、现金流等投资者们高度的方面。

  同年,其前董事长涉及刑事案件,更是被推到了聚光灯之下,此后关于新城控股高增长的“神话”一直争议不断。

  以其他应收款为例。2015年,新城控股的其他应收款为38.4亿元,同比增长66.37%;到2020年底,已暴增至465.97亿元。

  而对于其他应收款的坏账准备,似乎颇为乐观。

  例如,2020年报中,有两家合营企业的其他应收款高达19.79亿元,坏账准备仅为1.8亿元。

  当然,新城控股最近两年被热议最多的财技还要数公允价值变动损益。

  财报披露,2019年资性房地产公允价值变动对新城控股当期损益的影响金额为25.51亿元,2020年为25.72亿元。

  按照新城控股年报的解释,其投资性房地产是由专业机构“按市场租金及现有用途基准进行重估。估值按将现有租约所得的租金收入净额资本化,并考虑物业租约期届满之后的预计收入进行计算”。

  这看起来太过专业,看下面这句话,估计蜜友一看就懂了:新城控股在财报中披露,2020年中其合并利润表中确认了投资性房地产公允价值变动收益25.72亿元。

  要知道,2020年新城控股归属于上市公司股东的净利润为152.56亿元,仅投资性房地产公允价值变动收益一项占比就达16.8%!

  更有意思的是,财报中坦诚:“如果相关的评估方法或假设发生变化,将影响投资性 房地产公允价值的估计,该差异将对公允价值变动损益产生影响。”

  也就是一个评估方法或假设的变化可能影响近17%的净利润变化。

  看到这里,蜜友们大概能理解何为财技和知识“致富”了。

  长江商报特别有心,统计了新城控股2016-2020年报中其投资收益和公允价值变动收益两项对其净利润的影响,2020年两者合计56.05亿元,占新城控股税前净利润的34.04%。

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  实际上,新城控股的财技还有更“炫酷”的地方。

  比如2020年报,新城控股将为签订商品房预售合同而发生的佣金等直接增量成本资本化为合同取得成本,计入了其他流动资产。

  当然,这也是按照规则来的!这项涉及的金额就高达24.74亿元,成本变流动资产。

  以后蜜友们要再遇到说读书无用论的人,可以请他读读财报,深刻认识下什么叫“书中自有黄金屋”。知识就是财富,古人诚不欺我。

  当然,财报中也解释了,该等合同取得成本在相关商品房销售收入确认时相应结转至损益表。不过,那是以后的事情了,这一次的财报依然漂亮。

  不可否认,新城控股从江苏发家到走向全国,高速发展肯定也是经营有方,尤其是最近两年遭遇重创,虽说排名上有所下滑,但整体增速依旧迅猛。

  不过,这背后除了让人“羡慕”和困惑的财技外也有隐忧。

  比如毛利率降低和对子公司的高额担保。

  尤其是对担保方面,截止2020年底,新城控股为公司及子公司的对外担保余额为 733 亿元!其中,对全资子公司的担保余额为 62 亿元,对控股子公司的担保余额为 535 亿元,对合营公司及联营公司的担保余额为 136 亿元。

  而今年3月底其发布的2021年度担保计划公告显示,该项压力有增无减。

  2021年,新城控股预计对全资子公司、控股子公司和合营公司及联营公司共增加1200亿元担保额。

  而财报显示,新城控股毛利率2017-2019年分别为35.56%、36.69%、32.64%,缓慢下滑迹象明显,2020年其房地产开发及销售毛利率更是同比降低了9.24个百分点。

  未来会计的压力更大了。

  蜜姐曾在雪球网上看到一位投资者形容自己看到新城控股财报后的感受:“新城控股业绩增长真的好吓人”,大概不少投资者都好奇,这样的“神话”会走向何方。

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