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星辉代理安信证券:“降档”、压负债、放缓拿地 哪些房企过起了紧日子?

导读: (星辉代理:33300)■哪些房企已成功“降档”?22020年下半年53%的样本房企“降档”,橙档房企“降档”更积极,共有80%成功降档;红档房企次之,共有60%的房企降档。红档房企中融创、雅居乐降至黄档,金融街(7.020, 0.03, 0.43%)降至橙档;橙档房企中华侨城降至绿档,中梁、融信

  ■2020年下半年,房企融资环境明显收紧,哪些房企实现“降档”?房企如何“降档”?哪些房企在降杠杆?哪些房企仍在积极扩张?

  ■哪些房企已成功“降档”?22020年下半年53%的样本房企“降档”,橙档房企“降档”更积极,共有80%成功降档;红档房企次之,共有60%的房企降档。红档房企中融创、雅居乐降至黄档,金融街(7.0200.030.43%)降至橙档;橙档房企中华侨城降至绿档,中梁、融信等7家房企降至黄档;黄档房企中世茂、龙光等6家房企降至绿档。

  ■哪条红线改善难度最大?三条红线中,现金短债比改善难度较小,35家房企中位数较2020H1上升27.4%至156.4%,共有8家通过改善现金短债比降档,仅3家房企不达标;净负债率次之,35家房企中位数为71.1%,较2020H1降8.7%,共有6家通过改善净负债率降档,仅5家房企未达标;剔预资产负债率改善难度较大,35家房企中位数较2020H1下降2.4%,共6家通过改善剔预资产负债率降档,仍有24家高于70%。

  ■房企如何实现“降档”?1)现金短债比:多数房企通过增现金、降短债并举的方式改善。中梁、正荣、奥园、当代现金及短债规模均增加,但现金涨幅更大,世茂、新城等7家房企现金及短债规模均下降,但现金降幅更小,金融街、华侨城等15家房企则为增现金、降短债;2)净负债率:多数房企通过增权益方式改善。融创、绿城等20家房企主要通过增权益,碧桂园、恒大、万科等6家房企主要通过降有息负债,金茂、当代、华侨城等8家房企主要通过增现金改善;3)剔预资产负债率:主要通过增剔预资产、降剔预负债的方式改善。融创、正荣、当代等23家房企主要通过增剔预资产,恒大、龙光、中骏等6家房企主要通过降剔预负债,禹洲则较依赖增预收。

  ■哪些房企仍在积极拿地?2020H2样本房企拿地强度集体下降,红、橙档下降更明显,分别较2020H1下降9.4%、16.2%。红档房企中恒大、橙档房企中华侨城、黄档房企中禹洲、世茂拿地强度均明显下降。

  ■哪些房企积极降负债?规模上,红档房企较2020H1压降10.8%,其余档变化不大。红档房企恒大&富力、橙档房企大悦城(3.9400.020.51%)&首创、黄档房企建业均积极降债;期限结构上,红、黄档明显改善,短长期有息负债占比分别较2020H1下降13.3%、13.2%。红档房企融创、橙档房企宝龙&佳兆业、黄档房企中骏&新城均积极调整长短债结构;综合融资成本上,绿档降幅较大、红档略微上行。红档房企雅居乐,黄档房企中正荣&碧桂园融资成本均明显下行,橙、绿档房企则集体下行。

  ■哪些房企销售表现较好?红、橙、黄、绿档房企销售集体改善,同增11.8%、18%、13.7%、11.4%。红档房企中金融街&恒大&雅居乐、橙档房企中绿城&宝龙&华侨城、黄档房企中金茂&花样年&越秀销售表现均较好。

  ■风险提示:数据统计缺失、统计口径差异等。

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