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天悦代理四问华润万象生活:盈利弱储备面积有限22650 商业运营故事能讲多久?

导读: (天悦代理: 22650)   华润置地拆分物业上市的面纱终于揭开,8月31日港交所聆讯资料显示,这家名为“华润万象生活”的公司替代了此前多次被提及的“华润物业科技” 递交申请,公司包括物管+商业两部分业务,收入占比各为一半。进一步拆解华润万象招股书发现,上

  华润置地拆分物业上市的面纱终于揭开,831日港交所聆讯资料显示,这家名为华润万象生活的公司替代了此前多次被提及的华润物业科技” 递交申请,公司包括物管+商业两部分业务,收入占比各为一半。进一步拆解华润万象招股书发现,上市前一个月装入的商业运营服务,无论是收入规模、盈利能力都对上市主体贡献颇大。此次姗姗来迟的拆分,或是华润有意修饰业绩的结果?

 

 

 

 为何姗姗来迟? 三年历任三届管理层

  拆分最早在华润置地2017年公司业绩发布会上提出,随后2018/2019年,唐勇都提及了该计划,并表示将启动华润物业科技上市安排20202月华润物业确定保荐机构的消息流出,8月中期业绩会上拆分有了确定时间表。

  前后历时超过3年,业绩会上一再提及,再重磅的消息经过几番炒作都可能变味。近来物业上市消息频频,融创服务提交招股书、恒大物业引入235亿港元战投,华润的拆分算是姗姗来迟。

  翻阅聆讯资料,公司于831日递表,20207月才将华润万象深圳(商业运营服务业务)、华润润欣商业管理(深圳)有限公司(商业分租服务)、泸州华润置地(商业分租服务)转让给上市主体,一系列重组于826完成。

  除此之外,华润几乎没有其他的重组动作,因为分拆物业板块的动作在2017年早已开始。天眼查显示,华润物业科技成立于2017815日。这样一来,商业运营业务更显得是匆匆注入,或为递表较晚的原因之一。

  而这期间,华润置地在经历人事震荡。2019年唐勇接任吴向东成为新掌舵者,其履职10个月后王详明又空降华润置地董事会主席。紧随着唐勇的离职,迟峰、蒋智生等核心高管传出离职消息。

  华润物业科技也因此在成立的短短三年时间里,经历了三任管理人员。天眼查显示,公司总经理从最早的沈彤东变更为迟峰,811日再度变更为喻霖康。喻霖康自20203月担任物业总公司董事长,8月担任华润万象生活总裁。

  内部震荡结束,物业也终于有了领头人,可惜二级市场不等人。华润、恒大、融创三家头部物企招股期若相撞,将对募资产生较大影响。日前百胜中国因与农夫山泉的冻资期撞期,普遍券商未为百胜中国特别预留孖展额度。

  体量多大? 收入行业第五  面积落后

  华润最终上市主体的名称从华润物业科技确定为华润万象生活,除了时下物业股流行的生活二字,还加上了万象二字。万象包含华润置地旗下购物中心品牌万象城万象汇,主要业务是商业运营管理。

  这意味着,华润选择了物管+商管打包上市,与宝龙商业的选择相同。市场人士认为,商管打包进物业有利于估值提升。20206月,华润万象生活总收入为31.34亿元,其中住宅物业管理服务和商业运营及物业管理服务两部分占比为53.6%46.4%

  加入商业运营业务,华润物业的体量一下变大。2017-2019年,华润万象生活实现营业收入31.3亿元、44.3亿元、58.7亿元,复合增长率23.3%。其中商业运营部分复合增长率为32.6%,超过总收入增速,占比由2017年的33%,提高到2019年的41%2020年上半年继续提升。

  按2019年中国所有物管公司收入计算,华润万象生活排名第五。在已上市物业股中仅次于碧桂园服务、绿城服务、招商积余、保利物业。从近三年增速来看,23.3%与未上市的恒大物业相近,低于已上市物企160%的平均复合增速。

  截至630日,华润万象生活总合约面积为142.3百万平方米,其中住宅物业及其他物业合约面积为131.8百万平方米,占比92.6%;写字楼合约面积6.6百万平方米;购物中心合约面积4百万平方米。总在管面积为106.6百万平方米,其中住宅物业及其他物业在管面积97.5百万平方米,写字楼在管面积5.1百万平方米;购物中心在管面积4百万平方米。

  商业运营部分面积不大,但是贡献收入颇多,导致华润万象生活的面积排位远落后于收入排位。

  按照合约面积排列,华润万象生活142.3百万平方米的规模离前五名还有很大距离,与建业新生活、蓝光嘉宝服务等中型物管同一梯队;公司106.6百万平方米的在管面积尚不及金科智慧生活服(120.5),但后者营收只有华润的二分之一。


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