当前位置:首页 > 要闻 > 无极4招商融信中国:不太好看的年中29999报背后 谁懂昔日地王之痛 > 正文

无极4招商融信中国:不太好看的年中29999报背后 谁懂昔日地王之痛

导读: (无极4招商: 29999)和前30强多数房企比,融信确实是做比较贵,或者说品质房。别人均价万把块,甚至有的大房企均价不到1万元/平米,而融信可以卖到平均两三万。

和前30强多数房企比,融信确实是做比较贵,或者说品质房。别人均价万把块,甚至有的大房企均价不到1万元/平米,而融信可以卖到平均两三万。

当年的风光之后,房地产市场迎来史无前例的长期性严厉调控,近期部分城市还在加码。调控的常态化,在内循环背景下,似乎更加明晰。

  4年后的8月最后一天,闽系大佬融信中国发布2020年中期业绩公告。看完这份业绩,杠杆地产想起4年前融信拿下上海地王时,杠杆游戏写的文章。

  地王真的难当。

  恰逢中报高峰期,最近这段时间,杠杆地产和杠杆游戏联合推出各大房企的成绩单分析,通过这一视角,我们可以看到上半年我国房地产发展的部分轮廓,希望对杆友的投资、决策有所帮助。

  今天第五弹,融信中国。

 1、营收、毛利、归母净利润均下滑,毛利率、净利率也走低

  中期业绩公告显示,2020上半年,融信中国录得603.58亿元的合约销售额,比2019年同期增长6.49%

  同期,全国商品房销售额66895亿元,同比下降5.4%。融信的销售成绩应该说是不错的。

  最新数据显示,1-8月,融信中国销售金额达845.3亿元,已完成全年销售目标(按增长10%计算为1554亿元)的54.4%

  公司管理层表示,全年将继续按照年初制定的目标来推进,下半年供货的量也会高于上半年,按照同样的去化速度或去化的完成率来看,我们还是对今年的整个销售目标相对比较有信心的。

  不过,营收上融信的表现就没这么好了。

  2020上半年,融信中国营收为210.66亿元,而去年同期为266.16亿元。如下图,下滑20.85%

  这个情况,是融信中国2016年上市以来,从来没有发生过的。

 不仅如此,2020上半年,融信毛利为31.40亿元,比去年同期的63.61亿元,下滑更是高达50.63%

  毛利出现大降的同时,融信的毛利率也降到冰点,仅14.91%。创下近些年来最低毛利率。

  而2019年同期,这个数字还有23.90%2019全年为24.24%。杠杆地产多说一句,融信中国的毛利率长期处于行业低位。

  说完毛利,说回归母净利润,更是只有9.08亿元,2019年同期还有19.79亿元。下滑幅度达到54.09%

  净利率更是只有7.81%,去年同期还有13.19%

  平均净资产收益率,仅为5.56%

  业绩会上,融信的管理层明确表示,原因主要有两方面,第一,我们对政府的限价政策理解不完全透彻,当时我们对项目的测算相对满意,但是最终政府批的限价都远远低于我们预期的售价。所以导致这部分中高价地的毛利率偏低。

  第二个原因,结转项目中有一些收购项目,收购项目中有部分在收购节点销售的部分,这部分的毛利润例是相对较低的。

  融信方面认为,

  我们在16年下半年到17年拿地主要在2020年会逐步结转,全年毛利润率大概和上半年差不多。随着这部分中高价地的逐渐结转,公司在18年开始对限价政策理解足够透彻,包括在整个拿地过程中,对整个价格预期完全按照政府限价的规则来,所以公司从明年开始毛利润率会逐步改善。但是大家看到目前为止,限价政策依然存在,这种回升不会是一蹴而就的,是逐步回升的状态。

 中期业绩公告披露,截至20206月末,融信的负债比率为0.912019年末时为0.70

  融信中国解释说,主要是由于借款增加。

  截至20206月末,融信中国现金及现金等价物312.60亿元,2019年末时为343.09亿元——略有下滑,不过现金短债比维持不错1.7左右。

  阅读中期业绩公告杠杆地产发现,融信近期融资活动的成本,应该说马马虎虎,不算很低,也不算很高,如下图7.35%,总计好几亿美元。

 中期业绩公告披露,689.37亿元的借款总额,加权平均实际利率为6.67%。总的来说,2020上半年借的美元债,利率稍微高了一点。

  融资成本支出方面,2020上半年为2.75亿元,2019年同期为3.12亿元。减少11.87%,主要由于非资本化利息开支减少。

而截至20206月末,融信总的土地储备(包括其合营企业及联营公司)的总建筑面积为2800万平米,其中250万平米为持作出售已竣工物业,2040万平米在建、510万平米持作 未来开发。

  这些土地总的平均地价为7767/平米,2020上半年的拿地价格,显得要高一点。

  融信方面认为,这些土地80%位于一二线城市的黄金地段。可以为公司以后的发展提供支持。

看完这个地价,我们也就明白,为什么融信的房屋均价比很多房企要高,同时我们也更加明白,为什么其毛利率又偏低。

  成本是实实在在的。

  回到4年前,经过数百轮竞价,融信110亿元拿地上海静安地块。楼板价破10万元/平米,可售部分更是超过14万元/平米。

  但是此后这4年,调控维持严厉,限价压力之下,拖了几年,售价也只有是十四五万元每平米。

  有媒体还注意到,截至831日,开盘推出的229套房源售出42套,尚有187套房源待售,去化率仅为18.34%

  这样的情况,融信不仅仅出现在上海,在重庆,杠杆地产就查了一下相关项目的销售情况,也是一个惨。


最新动态