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顺达招商从套型面积到套内面积 松动的“33300”政策会带给市场怎样的变化

导读: (顺达招商:33300)年关将至,北京土拍市场即将落下帷幕,因海淀树村等4宗宅地延期出让,期待的夺地大战将在明年初上演。

年关将至,北京土拍市场即将落下帷幕,因海淀树村等4宗宅地延期出让,期待的夺地大战将在明年初上演。


回顾今年的北京土拍市场,“不限价”地块供应成为了主旋律,限竞房地块虽然供应较少,但却有“放松”的情况出现。“放松”的关键点就在于,出让文件对“70/90”政策的描述,由“套型建筑面积”变成了“套内建筑面积”,一字之差,面积多出了几十平方米。



开发商的可操作性大了,购房者的可选择空间也大了,那么“变贵”的限竞房,购房者会买单吗?松动的“70/90”政策又会带给市场怎样的变化?


“套内”将常态化?

“套型”转“套内”已然在路上,按照开发商的推盘节奏,项目大概率会在明年上半年面世,然而“变贵”的限竞房,购房者会买单吗?

对此,潘浩解读称,据贝壳研究院统计,自2016年限价地块入市以来,限竞地块的限价均高于一年后整体住宅市场的成交均价(假设取地后一年入市销售)。可见,限竞房限制的是中高端项目的价格,并非纯刚需项目,限竞房的价格对应的客户群体中刚改客户多于首置客户。但“90/70”的限制将大部分产品建筑面积限制在90平方米以下,主要为一、二居和小三居产品,难以满足刚改客户需求,此次“套型”变“套内”实则增加户型建筑面积至110-120平方米,提供了扩大刚改产品供应量的空间,此为限竞房制度在发展过程中顺应市场需求的策略调整,将指导未来限竞房项目提升市场竞争力。

“政策调整来自于市场反馈,‘套型’变‘套内’是市场作用的结果。”潘浩认为,从变化本身来看,未来再次出现的概率非常高,尤其是对于高价格区域的项目。目前北京出让的2宗限竞房地块属于试水阶段,其市场反馈结果将成为未来此政策能否延续的依据,这尚需时日予以验证。

郭毅则认为,限竞房“套型”转“套内”将常态化,这肯定会是一个长期政策。在郭毅看来,受此前限竞房入市影响,目前北京市场已经很好实现了稳定房价的调控目的。那么在此基础上放大“套内”,稳房价仍处于合理区间。而且“套型”转“套内”也具有灵活性,可以根据地块的属性、周边的置业需求,甚至价值尺度来进行合理调整。从这个层面来看,在满足各类置业人群购房需求的同时,稳房价仍不会“掉队”。



限竞房“套型”转“套内” 

北京商报记者梳理发现,年内北京限竞房地块仅有8宗成交,其中上半年有6宗,下半年有2宗。值得一提的是,自今年5月15日最后一宗限竞房地块成交后,北京累计5个月没有新增限竞房地块,下半年的2宗也是12月份才成功出让的,分别是昌平沙河镇限竞房地块、朝阳东坝限竞房地块。

据了解,由“套型建筑面积”变为“套内建筑面积”,正是发生在下半年的2宗限竞房地块。其中,昌平沙河镇地块并未引起太大波澜,中公教育以30.05亿元底价竞得,“套内建筑面积”当时也并未得到关注。而引发广泛关注的是朝阳东坝地块,该地块的“逆袭”属性,也给“套内建筑面积”的出现带来不一样的色彩。

记者了解到,朝阳东坝地块曾于今年3月末挂牌出让,后于4月27日北京市规划和自然资源委员会发布了暂停出让的公告。重新挂牌交易后,该地块用地性质由F1住宅混合公建用地调整为R2二类居住用地,商品住房销售均价由原来的不超过69422元/平方米调整为不超过71000元/平方米;最高销售单价由不得超过76364元/平方米调整为不得超过78000元/平方米;出让起始价也由原来的32.06亿元提高至33.84亿元。

地价虽然贵了,但地块属性发生了变更,“70/90”政策也出现“放松”,该地块自然更受开发商的青睐。彼时,华润+城建、阳光城、招商、远洋、旭辉+首开+金地等多家房企及联合体参与竞拍。

然而正是因为地块的“优秀”条件,地价水平过高,所以地价上限也设置得很低,溢价率3.5%,便快速进入自持阶段。最终,首开+旭辉+金地联合体以35.0244亿元的价格、4%的自持面积竞得,楼面价更是超过了4.7万元/平方米。如果按照“套内建筑面积”来测算,朝阳东坝所建项目的房源总价或许会成为北京“最贵”的限竞房。

一般来说,目前市场上限竞房的得房率普遍在75%-80%之间,若以中值78%的得房率来计算,如果朝阳东坝限竞房地块的套内建筑面积为90平方米,则套型建筑面积约达到115平方米。即便以北京目前5万元/平方米的销售均价来计,一套房源的差额就超过了百万元。此外,房源总价上涨也会影响到购房者的首付预期,目前一些偏远的限竞房项目是可以达到普宅标准的。

同策研究院分析师丁垚表示,此前开发商不倾向于做限竞房主要还是因为利润较低,同时很多限竞房地块区域不佳,例如地块限价与周边二手房存在倒挂,不利于后期去化。而“套型”转“套内”,对开发商的吸引力无疑是巨大的。

顺应市场需求的转变

从2016年下半年,北京住宅用地出让开始采用“限房价、竞地价”方式,限竞房和共有产权房地块成为北京住宅供应的主力。过去三年,北京一共有212宗地块供应(包括部分流标),其中限竞房供应了113宗,合计住宅部分面积是1008万平方米,共有产权52宗地块,不限价的商品房地块仅有21宗。

而所谓限竞房“70/90”政策,就是在“限房价、竞地价”的同时,所出让地块中90平方米以内户型的建筑面积占比要达到70%以上。这一方面是为了控制房价,另一方面也是给刚需客群降低置业门槛。

对于“套型”转“套内”的变化,合硕机构首席分析师郭毅表示,此前大量限竞房入市,对缓解北京住房供需起到了较为关键的作用,但同时也因为同质化严重带来了去化难题。“因同质化产品扎堆,购房者所选择空间有限,一些购房置业需求并未得到释放。政策的变化,就是为了满足不同需求购房家庭的置业需求。”

郭毅称,就开发商而言,“套型”转“套内”相对释放20%建筑面积空间尺度,开发商的腾挪空间被放大,这样自身的自主权也更大,可以根据对市场的判断提供更多户型产品。限竞房产品拉开产品梯度、价格梯度,可以告别此前同质化扎堆的局面,对项目去化也是利好的。

北京商报记者注意到,旭辉+金地+首开联合体曾于今年5月竞得了朝阳东坝另外一宗限竞房地块,该地块仍执行“套型”政策。同一开发商、地块互为邻里,又因“套内”的转变拉开了差异,未来2个项目产品大概率是互补关系,可以打破同质化禁锢。

另外一个层面,随着“二孩”政策的放开,也带动了大户型房源需求增加。贝壳研究院高级分析师潘浩称,随着家庭结构的变化,小户型房源将难以满足多口之家的居住需求,换房便成为不少二孩家庭的刚性选择,“套型”转“套内”也是顺应市场需求的转变。





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